청주 성화호반베르디움 순천 왕지롯데캐슬 아파트 시세 비교

청주 성화호반베르디움 순천 왕지롯데캐슬 아파트 시세 비교

오늘은 충북 청주시 서원구 성화동에 있는 성화호반베르디움 아파트와

순천시 왕지동에 있는 순천왕지롯데캐슬 아파트의 시세 비교를 해보겠습니다.

매매 최저가를 살펴본 결과,

청주 성화호반베르디움, 순천 왕지 롯데캐슬 둘다 최저가가 3.4억인 상황입니다.

입지, 가격, 공급, 매물을 비교하면서 어떤 아파트가 더 좋은지 비교해보고,

최종선택을 해보겠습니다.

 

입지 비교

출처 : 손품왕

2023-11-06	성화호반베르디움 (84)	순천왕지롯데캐슬 (84)
지역	충북 청주시 서원구 성화동	전남 순천시 왕지동
연식	2012.06. (11년차)	2009.09. (14년차)
세대수	840세대	1,161세대
지하철	없음	없음
학교	초등학교 400m, 중학교 800m, 고등학교 900m	초등학교 200m, 중학교 300m, 고등학교 1.3km
주요상권, 학원가	홈플러스, 성화유수지옆 상권, 홈플러스 앞 상권, 개신푸르지오앞 상권, 학원 109개	조례호수공원, 법원주변 상권, NC백화점, 경사, 학원 81개
최고가	4.6억 (22년 5월)	4.1억 (21년 11월)

동네 자체로의 급지는 청주 서원구의 성화동 보다는, 순천의 왕지동이 한 단계 높아 보입니다.

연식은 성화호반 베르디움이, 

세대수는 순천왕지롯데캐슬이 더 좋습니다.

학교는 길 하나 건너면 초등학교 있는 순전 왕지롯데캐슬이 좀더 좋습니다.

주변 환경도 순천왕지롯데캐슬이 조례호수공원 주변으로 있는 상권과,

맞은편에 있는 NC백화점까지 생각하면 좀 더 좋은 것으로 보입니다.

어제, 유튜브 또간집에서 풍자가 순천을 간 것을 봤는데,

왕지동을 돌아다니면서 그쪽 거주자에게

왕지동은 '사'자 직업을 가진 사람들이 사는 곳이다 라는 말을 하는 것을 봤습니다.

왕지동은 순천 내 에서 그런 곳임을 알수있는 대목이지요.

출처 : 유튜브 또간집

그래도 최고가는 청주성화호반베르디움이 4.6억으로 5천만원 더 비쌌습니다.

전체적으로는 인구 85만인 청주가,  인구 27만인 순천보다는 수요가 많을 것입니다.

그래도, 그 지역내에서 살펴보면 청주 성화동 보다는 순천 왕지동이 더 수요가 많은 곳으로 보입니다.

공급 비교

출처 : 손품왕

청주는 24년 적정수준이고,

25년부터는 좀 공급이 없는 듯 하더니

26년부터 다시 예정공급이 쏟아집니다.

게다가 분양하지 않은 곳이 어디인지 봤더니,

재개발이 정말 많습니다.

그중에, 사모1,2구역 + 모충1구역까지 같이 하면 거의 7500세대가 들어오고,

현재 이들의 단계가 모두 철거신고 단계입니다.

이런 대규모입주들이 대기를 하고 있는 상황이라, 공급적으로 안전하지 않을 것 같다는 판단이 드는 동시에,

사직동/모충동이 진짜 좋아지겠구나는 생각이 듭니다.

출처 : 손품왕

순천은 주변의 여수와 광양과의 연계성을 고려해야합니다.

순천은 24년에 왕지동에 입주하는 트리마제1,2단지가 공급의 대부분을 차지하고 있고,

25년 부터는 별로 공급이 없고, 여수 역시 공급이 없습니다.

하지만 현재 미분양이 많고, 할인 분양 얘기까지 나와서 시끄러운 광양이 25년까지도 많은 물량을 가지고 있어서,

이 부분이 여수, 순천, 광양 소위 여순광에 좋지 않은영향을 지속적으로 끼칠것으로 보입니다.

개인적으로 여순광에서 가장 좋은 동네는 

결국 순천의 신대지구와, 왕지동인데..

아마 트리마제 1,2단지가 들어오면 왕지동이 좀더 주목을 받을것으로 예상됩니다. (예로 부터 사짜 동네..)

입주때 트리마제 1,2단지 노려보거나..

아님 그때 신대지구를 노려보는게 좋은 방법이지 않을까 생각됩니다.

전세는 쑥대밭이 되더라도, 결국 그런곳이 나중엔 좋아지니까요.

정리하자면,

청주는 24,25년은 적정하나 26년부터 공급이 많아보이고,

순천은 24년은 많고 25년부턴 괜찮긴한데, 바로 옆인 광양의 공급이 많아서,

둘다 공급으로는 한동안은 안전하지 않다고 판단됩니다.

하지만, 그래도 둘중에 나은 걸 고르자면, 순천이 더 낫다고 판단됩니다.

청주는 지금 공급이 없어서, 전세난 얘기가 나오고 있는 반면에

순천광양은 할인분양 얘기가 나오고 있으니까 현재 좀더 분위기가 안좋은곳이

나중에 좀더 좋아질 확율이 높지 않을까요?

가격 비교

출처 : 손품왕

출처 : 손품왕

서로 사이클이 다릅니다.

청주 성화호반베르디움이 초반의 신축버프를 받아,

14년 9월에 3.5억까지 올라갔다가 쭉 떨어지고, 

마치 짜기라도 한듯

순천은 14년 9월부터 오르기시작합니다.

19년 8월부터는 함께 오르다가,

전국의 고점인 21년 가을 함께 떨어지면서 같은 가격을 보입니다.

매매호가도, 전세가도 둘다 비슷한 수준의 가격을 보입니다.

실거래를 봤을 때 전체적으로

순천 왕지롯데캐스슬은 꾸준히 가격을 올린느낌이 있어서 떨어질때도 덜 떨어지지만,

청주 성화호반베르디움은 급격히 오르고 급격히 떨어지는 느낌이 있습니다.

실거주자에겐 순천 왕지롯데캐슬이,

투자자에겐 성화호반베르디움이 좀더 주목을 받을수 있겠다는 생각이 듭니다.

매물 비교

출처 : 네이버부동산

성화호반베르디움

층은 고층,

동은 111동으로 나름 입구동이라 로얄동입니다.

향은 남동향, 4bay 구조를 가지고 있습니다.

세안고 매물이며, 시스템에어컨 4대있다고 합니다.

매가는 3.8억이고,

전세가는 3.3억입니다.

출처 : 네이버부동산

 

순천왕지롯데캐슬

층은 중층,

동은 116동으로 가장끝동이라 비선호동입니다.

저기 오르막이거든요.

향은 남동향,

3bay 구조를 가지고 있습니다.

매가는 3.6억,

전세는 없습니다.

어제 포스팅하며 확인했을때,

왕지동에 있는 2500세대 중에 전세는 단 3곳밖에 없습니다.

(옆의 순천은 힘들지만, 왕지동은 전세가 없는 그런 곳이네요.)

바로 앞에 있는 두산위브아파트에 전세가 그나마 3억짜리가 있습니다.

요약해보겠습니다.

매물 비교	아파트명	성화호반베르디움 (84)	순천왕지롯데캐슬 (84)
	연식	2012.06. (11년차)	2009.09. (14년차)
	세대	840세대	1,161세대
	매매	3.8	3.6
	전세	3.3	3
	층	고층	중층
	동	로얄동	비선호동
	향	남동향	남동향
	구조	방3화2	방3화2
	Bay	계단식/4bay	계단식/3bay
	입주여부	세안고	입주가능
	비고	시스템에어컨3대
가격 비교	매물가격	3.8	3.6
	비율	106%	95%
	현시세매매	4.2375	3.825
	현시세비율	111%	90%
	전고점매매	4.6	4.1
	전고점비율	112%	89%
	전고점比현재	-17%	-12%
	가격수준	21년 초반	20년 초반

 

출처 : 손품왕

전고점은 청주 성화호반베르디움이 12% 가량 비쌉니다만,

현재 가격은 6%정도 비싼 상황입니다.

시세는 청주 성화호반베르디움이 순천 왕지롯데캐슬보다 11%정도 비싼 상황입니다.

둘다 전고점대비 12~17% 정도 떨어진 상황이고,

가격 수준은  순천왕지롯데캐슬은 20년 초반 가격, 성화호반베르디움은 21년 초반 가격입니다.

가격수준은 순천왕지롯데캐슬이 싼 것이 맞습니다만,

둘중에 하나를 고르라면 저는 성화호반베르디움을 고르겠습니다.

가장 큰 이유는

1) 2010년도에 지어진 아파트라는 느낌과, 2000년도 후반에 지어진 아파트라는 느낌은 확실히 차이가 있고,

아무래도 지방이다보니까 연식에 영향을 많이받을 수밖에 없다고 판단됩니다.

2) 일자리수가, 그리고 증가하는 속도가 청주가 순천/광양/여수보다 높고, 산업분야 역시 2차전지 및 바이오분야라서,

향후로도 더 괜찮을 것으로 판단되기 때문입니다.

그래도, 여순광이 현재로서는 근로소득/종합소득 모두 청주보단 높습니다.

전남에선 누가뭐래도 여순광지역이 1등이기때문에, 이 부분에 대한 트래킹도 놓치면 안된다고 생각합니다.

출처 : 손품왕

출처 : 손품왕

4억 이하 아파트 찾기

청주 성화호반베르디움이 3.8억이니까,

4억 이하로 살수있는 10년차 이하의 더 괜찮은것같은 아파트를 찾아보겠습니다.

청주 율량지구 율량5단지선광로즈웰2차 3.9억 (세안고)

천안 e편한세상두정3차 3.7억(세안고)

전주 세븐팰리스데이상 3.9억 (세안고)

순천 중흥S클래스메가타운6단지 3.89억

포항 장성푸르지오 3.8억

비교해보겠습니다.

출처 : 손품왕

출처 : 손품왕

최고가 기준,

순천 중흥S클래스메가타운6단지 (5.77) > 포항장성푸르지오(5.33) > 천안 e편한세상두정3차 (4.95) > 전주 세븐팰리스데시앙(4.85) > 청주 율량5단지선광로즈웰2차 (4.65) > 성화호반베르디움 (4.6) > 순천왕지롯데캐슬 (4.1) 순입니다.

20년1월 기준 가격으로 보면,

순천왕지롯데캐슬(3.57) > 순천중흥S클래스메가타운 (3.56) > 율량5단지선광로즈웰2차 (3.07) > e편한세상두정3차(3.06) > 장성푸르지오 (2.98) > 세븐팰리스데시앙 (2.97)>  성화호반베르디움 (2.88) 입니다.

최고가와 20년 1월 기준으로 높았던 가격을 생각하면,

순천중흥S클래스메가타운, 천안e편한세상두정3차,포항장성푸르지오 3단지를 비교해봐야겠네요.

순천중흥S클래스메가타운6단지 3.89억? 포항 장성푸르지오 3.8억? 천안e편한세상두정3차 3.7억 세안고?

출처 : 손품왕

 

출처 : 손품왕

입주물량은 천안은 26년에 꽤 많이 부담스럽고, 포항은 적정수준인 것 같네요.

다만 포항은 24년에 정말 말도안되는 공급이 예정입니다.

순천도 포항만큼은아니지만 24년도 말에 과공급이 예정이구요.

전고점, 20년대 가격 수준, 그리고 공급을 고려했을 때,

저는 순천중흥S클래스메가타운6단지 3.89억을 고르겠습니다.

이유는,

1) 전고점 가격이 가장 높은 만큼 전국 수요가 있을 수 있는 곳입니다.

2) 여순광 자체의 소득이 높기때문에 그 지역의 대장인만큼 PIR 기준 저평가라고 판단했습니다.

3) 공급도 순천, 포항, 천안 중에서는 그나마 가장 덜 부담스럽기 때문입니다.

4) 20년 1월 가격이 다른 아파트 대비 가장 낮았습니다.

그럼 오늘은 여기까지 하겠습니다.

모두 정상에서 만납시다 :)