개포동 디에이치퍼스티어아이파크 서초동 서초푸르지오써밋 시세 비교

개포동 디에이치퍼스티어아이파크 서초동 서초푸르지오써밋 시세 비교

오늘은 개포동에 새로 입주하는 디에이치퍼스티어아이파크의 24평과

서초동의 서초푸르지오써밋의 24평의 시세를 비교해보도록 하겠습니다.

현재 개포동 디에이치퍼스티어 아이파크 24평은 최저 매매가 21억,

서초 푸르지오써밋 24평은 최저 매매가 20.9억으로 비슷한 상황입니다.

이렇게 언제 살수있을지 모를 비싼 아파트들도 냉정하게 비교하고,

똑바로 바라볼수있어야지 당당하게 살수있는 날이 올거라고 생각합니다.

그럼 자 똑바로 살펴봅시다.

입지비교

두 아파트의 입지부터 비교를 해볼까요?

둘 다 입지라는 말을 붙이기 쑥쓰러울정도로 좋은 대한민국 최고 입지입니다.

출처 : 손품왕

2023-11-08	디에이치퍼스티어아이파크 (59)	서초푸르지오써밋 (59)
지역	서울 강남구 개포동	서울 서초구 서초동
연식	2023.11. (0년차)	2017.06. (6년차)
세대수	6,702세대	907세대
지하철	분당선 구룡역 도보 7분	9호선,신분당선 신논현역 도보 6분
강남역	20분 (구룡>선릉>강남)	도보이동 가능
을지로입구역	40분 (구룡>왕십리>을지로입구)	37분(신논현>신사>을지로3가>을지로입구)
여의도역	33분 (구룡>선정릉>여의도)	24분 (신논현>여의도)
판교역	30분(구룡>도곡>양재>판교)	26분 (신논현>판교)
학교	개원초1,2 초품아(신설), 개포중품아, 개포고 200m	서초초 300m, 서일중 200m, 반포고 400m
주요상권, 학원가	양재천, 래미안블레스티지 옆 학원 상권, 학원가 48개	말이 필요없는 강남역 상권 인접, 학원 376개,
최고가	22.5403억 (23년 8월)	22.0억 (21년 8월)
비고	구룡마을 개발

입지적 가치는 전체적인 가격을 기준으로 한 입지비교를 했을 때는 개포동이 서초동보다 좋은 것으로 나옵니다.

교통은 서초푸르지오써밋은 웬만한 곳을 다 30분 이내로 갈 수있습니다만,

디에이치퍼스티어아이파크는 최소 1번은 환승해야 40분내로 끊을 수 있습니다.

이건 선택의 문제인데요,

서초동은 그만큼 우리나라의 상업 중심지에 위치한 만큼 어디로가든 교통이 좋습니다.

다만, 상업지 주변에 있다가보니 유흥시설도 같이 접하고 있지요.

반대로 개포동은 강남이긴 하지만 다소 양재천바깥쪽, 외곽에 위치를 하다보니,

아이를 키울때 안좋은 유해시설은 없지만 그만큼 편의시설도 부족합니다.

상품적으로는 아무래도 강남,서초 통틀어서 최대 세대수 단지인

디에이치퍼스티어가 상품가치는 훨씬 높습니다.

환경적으로는 대단지다보니, 단지내에 초등학교 2개가 신설이 예정되어 있고,

중학교도 원래 품고있던 단지다 보니, 디에이치퍼스티어아이파크가 아이키우기엔 너무 좋은 아파트네요.

반대로 그만큼 편의시설은 강남역 주변보단 떨어지기때문에,

큰 상권들의 인접성을 좋아하시는 분들은 서초푸르지오써밋이 더 맞을 것 같습니다.

둘다 입지가 다르게 좋아서 누가 확 좋다고 결론 내리기는 어렵습니다.

커뮤니티 비교

이제 커뮤니티 경쟁체제로 들어간 3세대 아파트들이다 보니,

커뮤니티를 비교하지 않을 수 없습니다.

강남은 아무래도 다른 지역의 아파트와는 차별화 하는 커뮤니티를 넣어야 할텐데요,

한번 비교해보겠습니다.

먼저 디에이치 퍼스티어 아이파크부터 볼게요.

피트니스, GX룸, 필라테스룸, 실내체육관(농구장,배드민턴코트,실내조깅트랙)

실내수영장 (10레인, 유아풀 + 관람 가능한 휴게라운지), 탁구장, 골프연스장

사우나(세신실, 여성전용마사지룸, 바버샵 포함), 상상도서관, 1인독서실

키즈클럽, 카페테리아(조중석식 모두 제공), 부티크시네마, 음악연습실,

이벤트룸, 코인세탁카페, 공유오피스, 게스트룸, 전망대 및 실내식물원카페....

적다가 보니까.. 와.. 너무 살고싶습니다 정말.

다른 공인중개사분께서 투어하신 디에이치퍼스티어 사전점검 블로그를 함께 올려드립니다. 정말 좋네요.

진짜 이제는 커뮤니티가 상품경쟁력의 한 축으로 올라온 것으로 보입니다.

https://blog.naver.com/jbds7/223252735577

디에이치퍼스티어아이파크 사전점검&커뮤니티 안내

이번엔 서초푸르지오써밋의 커뮤니티를 한번 보겠습니다.

아무래도 2017년식 아파트다보니, 커뮤니티는 당연히 퍼스티어아이파크보다는 떨어지겠지요.

하지만, 요새는 커뮤니티 시설도 지속적으로 업그레이드하고있다는 얘기를 들었습니다.

그만큼 사람들의 편의추구 성향이 더 강해졌음을 알 수있네요.

커뮤니티만 별도로 정리해둔 블로그는 없습니다만,

확인해보면

35층에 있는 피트니스센터와, 거기에 연결되어있는 스카이브릿지 카페가 메인입니다.

그리고 헬스장,골프장,사우나,노인정,독서실,주민라운지,도서관 등의 커뮤니티가 되어있다고 합니다.

당연히 35층 피트니스와 스카이브릿지 카페도 너무 좋지만,

수영장이라든지, 조식서비스는 안하고 있는 것으로 보아,

아무래도 커뮤니티는 디에이치퍼스티어아이파크가 더 좋아보이네요.

가격 비교

가격비교 한번 해보겠습니다.

출처 : 손품왕

출처 : 손품왕

동일년도의 가격을 비교하면,

디에이치퍼스티어아이파크가 거래되기시작한 20년11월부터

23년까지는 서초푸르지오써밋이 더 높은 가격에 거래되었습니다.

하지만, 23년부터는 거의 비슷한 가격으로 거래가 되고 있는 상황입니다.

호가도 보면,

늘 디에이치퍼스티어아이파크가 서초푸르지오써밋보다 낮았는데,

23년 3월부터 갑자기 치고 올라와서 높은 가격을 보이고 있는 상황입니다.

원래는 서초푸르지오써밋이 높았기때문에,

아무래도 가격적으로는 서초푸르지오써밋이 저평가된 것이 아닌가 생각해보면서,

매물을 확인해봐야겠습니다.

매물 비교

먼저 디에이치퍼스티어아이파크 매물입니다.

출처 : 네이버부동산

층은 중층,

동은 154동으로 사실상 역과 가장 먼 비선호동입니다.

(이런 대단지에서 비선호동은 큽니다 ㅠㅠ 단지가 다른 거나 다름이없는..)

남동향이고, 3bay 구조입니다.

에어컨 풀로 되어있다고 하네요.

매가는 21억,

전세 최저가는 7.5억입니다.

출처 : 네이버부동산

서초푸르지오써밋입니다.

층은 고층,

동은 105동으로 경부를 바라보고 있는 동이라 비선호동일듯합니다. (소음,분진)

남향이고, 3bay 구조입니다.

풀옵션이라는데, 에어컨이 있는지는 의문이네요.

매가는 20.9억,

전세 최저가는 9 .8억입니다.

경부를 얘기하고 보니, 진짜 아주아주 먼 미래에

경부가 뚜껑을 덮게되면 최고 수혜를 입게되는 단지중에 하나가 서초푸르지오써밋이네요.

반포동 접근성이 확 개선이 되니까요.

요약해보겠습니다.

매물 비교	아파트명	디에이치퍼스티어아이파크 (59)	서초푸르지오써밋 (59)
	연식	2023.11. (0년차)	2017.06. (6년차)
	세대	6,702세대	907세대
	매매	21	20.9
	전세	7.5	9.8
	층	중층	고층
	동	비선호동	비선호동
	향	남동향	남향
	구조	방3화2	방3화2
	Bay	계단식/3bay	계단식/3bay
	입주여부	입주가능	입주가능
	비고	풀에어컨	풀옵션
가격 비교	매물가격	21	20.9
	비율	100%	100%
	현시세매매	23	21.6
	현시세비율	106%	94%
	전고점매매	22.5403	22
	전고점비율	102%	98%
	전고점比현재	-7%	-5%
	가격수준	22년 중반	20년 중반

출처 : 손품왕

전고점은 디에이치퍼스티어가 6% 정도 더 비쌌는데,

현재가격은 사실상 같은 금액입니다.

둘다 전고점대비해서 5~7% 정도밖에 안떨어진 상황이구요.

디에이치퍼스티어아이파크는 20년에 거래되고 있지 않았기때문에,

몇년 가격이라고 비교하는 것은 의미가 없는 것 같습니다.

하지만, 스스로 결론을 내려야겠지요?

디에이치퍼스티어 아이파크 같이 큰 대단지는 동의 영향이 상당히 클 것으로 보입니다.

즉, 비선호동과 선호동의 가격차이가 매우 클 것으로 예상됩니다.

이는 바꿔말하면 비교적 소규모(?) 단지인 서초푸르지오써밋은 그 선호동과 비선호동의 가격차이가

적을 것이기때문에,

서초푸르지오써밋이 좀더 싼 상황으로 보입니다.

게다가 현재 디에이치퍼스티어아이파크는 상품가치가 최 절정인상황에서의 가격이고,

반대로 서초푸르지오써밋은 어느정도 상품가치가 매우 조금은 희석된 상황에서의 가격입니다.

부동산은 결국입지로 살아남기때문에,

강남의 외곽에 있는 개포동의 디에이치퍼스티어아이파크 보다는,

강남서초의 중심에 있는 서초동의 서초푸르지오써밋이 상대적으로 저평가된것으로 보입니다.

20평대 21억 아파트 찾기

얼마나 있을지는 모르겠지만, 그래도 찾아봐야겠지요?

21억대 아파트를 찾고, 최종 결정한번 해보겠습니다.

도곡동 도곡렉슬 21억 (방2화1 구조)

역삼동 역삼자이 20억

잠원동 동아 19.8억 (복도식)

잠실동 리센츠 20.5억

역삼동 역삼e편한세상 20억

비교해보겠습니다.

출처 : 손품왕

출처 : 손품왕

최고가 순으로는,

도곡렉슬(24.6) > 잠원동아 (23.0) > 디에이치퍼스티어아이파크 (22.5403) > 서초푸르지오써밋 (22.0) > 역삼e편한세상 (21.25) > 리센츠 (20.8) > 역삼자이 (20.0)입니다.

20년 기준 가격으로는,

서초푸르지오써밋 (18.7) > 역삼자이(18.5) > 잠원동아 (16.7) > 역삼e편한세상 (16.54)>도곡렉슬 (16.5) > 리센츠 (16.0) 순입니다.

아무리 잠실이라도 결국 강남에겐 쉽지 않네요.

결국은 서초푸르지오써밋과, 잠원 동아, 역삼자이로 비교해보겠습니다.

서초푸르지오써밋 20.9억? 잠원동아 19.8억? 역삼자이 20억?

출처 : 손품왕

사실 저는 호재충에 입지충이다 보니,

잠원동아가 가장 먼저 눈에 들어옵니다.

출처 : 리치고

현재 강남의 중심인 반포 잠원이고,

7호선도 끼고 있지만,

조금만 옆으로 가면 신세계백화점이 있느 고속터미널이 나오고,

부자들이 다닌다는 그 잠원 뉴코아아울렛도 바로 앞에 있습니다.

게다가 현재 리모델링 1차 안전진단 진행중입니다.

물론 리모델링을 하면 평형이 30평대로 늘어날 것이고,

그에 다른 추가분담금도 어마어마하게 나오겠지만,

그래도 저 입지에 새아파트를 가질 수 있다는 희망이 있네요.

바로 옆에 신반포4지구 메이플자이까지 입주를 하면 그 지역가치는 훨씬 올라갈 것으로 보입니다.

가격적으로 싸다는 판단이 되진 않지만,

앞으로도 더 좋아질 것을 예상하여, 잠원동아 19.8억 매물을 선택하겠습니다.

그럼 오늘 여기까지.

모두 정상에서 만납시다 :)