중랑구 e편한세상화랑대 성북구 래미안아트리치 시세 비교

중랑구 e편한세상화랑대 성북구 래미안아트리치 시세 비교

오늘은 중랑구에 있는 e편한세상화랑대와,

성북구에 있는 래미안아트리치의 시세를 비교해보겠습니다.

시세트래킹시에,

e편한세상화랑대 34평은 9.5억,

성북구 래미안아트리치 34평의 격이 9.8억으로 집계가 되었기 때문입니다.

한번 비교해보도록 하지요.

 

입지 비교

출처 : 리치고

출처 : 리치고

 

 

출처 : 손품왕

2023-11-14	e편한세상화랑대 (84)	래미안아트리치 (84)
지역	서울 중랑구 묵동	서울 성북구 석관동
연식	2017.12. (6년차)	2019.02. (4년차)
세대수	719세대	1,091세대
지하철	6호선 화랑대역 도보 4분 /6,7호선 태릉입구역 도보 12분	1호선 신이문 도보 8분/ 1,6호선 석계 도보 100분
강남역	52분 (태릉입구>논현>강남)	53분 (돌곶이>약수>교대>강남)
을지로입구역	44분 (화랑대>신당>을지로입구)	37분 (버스>마포구청>합정>을지로입구)
여의도역	57분 (화랑대>공덕>여의도)	41분 (버스 >청량리>종각)
판교역	1시간 3분 (태릉입구>논현>판교)	1시간 2분 (돌곶이>약수>신사>판교)
학교	원묵초 300m, 원묵중 200m, 원묵고 300m	석계초 500m, 석관중 300m, 석관고 500m
주요상권, 학원가	봉화산역 앞 상권, 태릉입구역 주변 상권, 경춘선 숲길, 학원가 11개	이문대림아파트 앞 상권, 아트리치죄측 상권, 학원 31개
최고가	11.95억 (21년 6월)	13억 (21년 7월)
비고		장위뉴타운, 이문휘경뉴타운

 

교통적으로 비교해보면 비슷한데요,

6호선만 보면 당연히 돌곶이역이 화랑대역보다는 중심에 가깝기때문에

래미안 아트리치가 위인것으로 보이지만,

e편한세상화랑대에는 조금만 도보로 가면 태릉입구라는 7호선이 나오기때문에

강남접근성에서는 좀더 좋은 것 같습니다.

주변 환경을 살펴보면,

중랑구의 e편한세상 화랑대는 법정동 묵동이지만,

사실상 신내동 생활권입니다.

중랑구의 신내동생활권은 화랑대역부터해서, 그 아래쪽으로 형성된 거주단지인데

연식이 다소 아쉽긴하지만, 반듯반듯하게 잘 구획되어있는 택지입니다.

반대로 래미안아트리치는 주변을 보면 모두 빌라촌이고,

아래쪽에 붙어있는 아파트 단지는 다소 소규모입니다.

게다가 우측에 붙어있는 신이문역과 거기 있는 고가도로도 주변 생활권과 단절시키는 느낌을 줍니다.

아래쪽에도 이문휘경뉴타운이 건축중이기때문에, 이 부분 환경이 개선되면

조금은 환경적으로 나아지지 않을까 생각됩니다.

즉 요약하면,

위치적으로는 중심에 더 가까운 래미안 아트리치가 승,

교통은 둘다 비슷하고,

환경적으로는 현재 기준은 e편한세상 화랑대가 아이키우기엔 좀더 좋은 환경이니까 승,

미래변화를 따져보면, 장위뉴타운, 이문휘경뉴타운 사이에 껴있는 래미안아트리치가 승 이라고 보여집니다.

 

가격비교

출처 : 손품왕

실거래 가격만 보면,

2016년,17년에는 두 아파트의 가격이 비슷했으나,

상승기를 거치면서 래미안아트리치의 가격이 치고 올라갔고, 

21년 최고점을 찍고 하락을 하는데,

래미안아트리치가 e편한세상화랑대보다 더 하락한가격으로 찍혔다가,

이내 반등한 상황입니다.

작가 송희구님 말씀대로,

이번 반등장에 반등을 한 아파트는 사람들에게 수요가 있는 단지라고 하셨었는데요,

래미안아트리치는 반등을 다소했지만,

e편한세상화랑대에는 그 반등이 보이지 않네요.

출처 : 손품왕

호가는 역시 비슷한데요,

일반적으로 20년 초반 기준 래미안 아트리치의 가격이 1~1.5억 더 비싼 가격으로 매물이 나왔었네요.

반면에 전세가는 e편한세상화랑대가 조금더 높거나 비슷하구요.

아무래도 주변 환경측면에서는 e편한세상화랑대가 좀 더낫지만,

중랑구라는 외곽 이미지때문에 가격적으로 못 올랐던것 같습니다.

이걸 저평가라고 볼수있냐.

사실상 전에도 언급했듯,

저는 부동산을 거쳐갔던 그 수 많은 사람들의 의견과 생각을 믿습니다.

기존에 부동산 거래는 작은돈이 오가는 거래가 아니기때문에,

개개인의 엄청난 숙고와 판단이 들어간 가격일 것입니다.

급지가 천지개벽하지 않는 한, 잘바뀌지 않는다는 것도 비슷합니다.

사람들은 사람들의 입에 잘 오르내리는 것을 좋아하기 때문에,

중랑구 보다는 아무래도 장위뉴타운과 이문휘경뉴타운의 주변에 있는 래미안아트리치를 좀더 선호할 것으로 보입니다.

따라서, 원래는 1~1.5억 가격차이가 났었는데,

현재는 3천만원 수준의 가격차이 이므로,

가격적으로는 래미안아트리치가 상대적으로 저평가 된 것으로 보입니다.

다만 실제매물을 봐야할 것 같네요.

 

매물 비교

매물 비교해보겠습니다.

출처 : 네이버부동산

e편한세상화랑대

층은 중층,

동은 103동으로 나름 초등학교와 화랑대역에 가까운 쪽이므로 로얄동으로 보겠습니다.

3bay에 남서향입니다.

전세안고 파는 매물입니다.

매가 9.5억이고,

전세가는 6억입니다.

출처 : 네이버부동산

래미안아트리치,

층은 7층

동은 106동으로 단지중간에 있으니 쏘쏘한 동입니다.

전형적인 4bay 구조이며 남서향입니다.

에어컨 풀로 있다고합니다.

매가는 10.5억이고,

전세가는 6억입니다.

요약해보겠습니다.

매물 비교	아파트명	e편한세상화랑대 (84)	래미안아트리치 (84)
	연식	2017.12. (6년차)	2019.02. (4년차)
	세대	719세대	1,091세대
	매매	9.5	10.5
	전세	6	6
	층	중층	7층
	동	로얄동	쏘쏘동
	향	남서향	남서향
	구조	방3화2	방3화2
	Bay	계단식/3bay	계단식/4bay
	입주여부	세안고	입주가능
	비고		풀 에어컨
가격 비교	매물가격	9.5	10.5
	비율	90%	111%
	현시세매매	8.4417	8.9375
	현시세비율	94%	106%
	전고점매매	11.95	13
	전고점비율	92%	109%
	전고점比현재	-21%	-19%
	가격수준	20년 중반	20년 중반

출처 : 손품왕

매물 상태는 래미안아트리치가 다소 좋습니다만,

가격차이가 1억으로 꽤 나고 있습니다.

이는,

전고점 기준 가격으로 살펴봤을때는 9% 정도 래미안아트리치가 비쌌었는데,

현재 가격은 11% 정도 비싸니까

오히려 래미안아트리치기 전고점 수준의 가격차이를 유지하고 있는 것입니다.

그리고 둘다 가격적으로는 20년 중반의 가격을 유지하고 있습니다.

이러면 참 어렵습니다.

명확하지 않기 때문입니다.

공급은 눈으로 예측할수 있지만,

사람들의 수요는 눈으로 예측하기 어렵습니다.

아 물론, 사람들은 앞으로 더 좋아질 래미안아트리치쪽을 좀더 선호하긴 할텐데,

그게 금액적으로 얼마 수준의 마진을 안겨줄꺼냐는 결정하기 어렵습니다.

따라서,

일단 지금은 선택을 보류하고,

10.5억 이하 금액의 단지를 찾고 최종결정하겠습니다.

10.5억 이하 단지 찾기

찾아보겠습니다.

성북구 e편한세상보문 10.1억

양천구 목동센트럴아이파크위브 10.5억

관악구 관악파크푸르지오 9.7억

동작구 상도중앙하이츠빌 10억

동작구 보라매파크빌 10.5억

 

이쯤하고 비교하겠습니다.

출처 : 손품왕

출처 : 손품왕

최고가 기준,

목동센트럴아이파크위브(13.8) > 보라매파크빌 (13.0) =래미안아트리치(13.0) > 상도중앙하이츠빌 (12.35) > e편한세상화랑대 (11.95) > 관악파크푸르지오 (10.8) > e편한세상보문 (10.19) 입니다.

20년 1월기준,

래미안아트리치 (11.0) > 보라매파크빌 (9.8) > 목동센트럴아이파크위브 (9.7) > e편한세상화랑대 (8.7)> 상도중앙하이츠빌 (8.55) > e편한세상보문(8.35) > 관악파크푸르지오 (7.87) 순입니다.

결국 래미안아트리치, 보라매파크빌, 목동센트럴아이파크위브 이 3단지로 비교해야겠습니다.

래미안아트리치 10.5억? 목동센트럴아이파크위브 10.5억? 보라매파크빌 10.5억?

출처 : 손품왕

하나씩 한번 입지를 추가로 살펴봐야겠네요.

출처 : 리치고

목동센트럴아이파크위브는,

4년차아파트로 3045세대 대단지입니다.

대단지는 그만큼 기본적으로 선호도가 있고 환금성에 유리하지요.

특히 3000세대가 넘는다는 것은 특별합니다.

지하철역은 2호선 지선인 신정네거리역이 있지만 다소 거리가 머네요.

신남 초등학교를 품고있는 초품아 단지이구요.

학원가는 그렇게 30개정도 되서 그렇게 많지는 않지만,

목동학원가를 이용할 수 있다는 장점이 있네요.

출처 : 리치고

보라매파크빌은 22년차 아파트이고, 423세대입니다.

이 구축단지가 목동센트럴아이파크위브와 가격이 비슷하다는것은,

입지는 이쪽이 훨씬 좋다는 것이겠죠.

도보 5분가면 신림선 보라매공원역을 이용할 수 있어서, 

여의도 접근성도 좋고, 7호선으로 갈아탈수도있고, 1호선으로도 갈아탈수있고 좋습니다.

주변이 다 구축이긴하지만 아파트촌이라 균질성도 좋구요.

앞에 학원가도 77개 정도 있습니다.

초등학교도 끼고 있으며, 무엇보다 보라매공원을 도보로 이용할 수 있어서 만족도가 높은 아파트입니다.

이제 선택을 해야하는데요,

일단 래미안아트리치는 좀 제쳐주겠습니다.

아무래도 입지적으로 두 단지에 비해서는 떨어진다고 판단되기 때문입니다.

신축이고 교통 별로고, 목동학원가를 좀 가면 이용할수있는 목동센트럴아이파크위브를 선택할 것이냐.

구축이고 교통 좋고, 주변 균질성 좋은 보라매파크빌을 선택할 것이냐.

저는 목동센트럴아이파크위브를 선택하겠습니다.

이유는,

1) 공사비 상승이 심한 상황에서, 신축의 중요성.

(사실상 앞으로  구축의 선호도가 떨어짐은 점점 더 심해질것이라 판단됩니다.)

2) 3천세대 넘는 단지의 커뮤니티 (근데 생각보다 별로 뭐없긴합니다..)

3) 환금성이 좋아 거래가 잘되는 아파트.

4) 아주아주아주아주 길게봤을때, 목동아파트 재건축하면 다시한번 주목받을 수 있음

 

그럼 오늘은 여기까지 하겠습니다.

모두 정상에서 만납시다 :)