강북구 송천센트레빌 24평 노원구 포레나노원 24평 시세 비교

강북구 송천센트레빌 24평 노원구 포레나노원 24평 시세 비교

오늘은 강북구에 있는 송천센트레빌 24평과

노원구에 있는 포레나노원 24평의 시세를 비교해보겠습니다.

시세 트래킹을 해봤을 때 두단지의 최저가 가격이 8.5억으로 조회되었기때문입니다.

한 단지는 규모가 작고 연식이 다소 되었지만 중심지에 더 가깝고,

한 단지는 규모도 크고 신축이지만 중심지에서 먼 곳입니다.

사람들의 선호도가 어디가 좋은지 한번 확인해보시지요.

 

입지비교

일단 두 단지의 입지부터 비교해보겠습니다.

출처 : 리치고

송천센트레빌은 강북구 미아동의 끝에 위치한 단지로서,

바로 옆은 성북구의 길음동입니다.

그리고 그 바로 옆에 있는 단지가 성북구의 대장인 래미안길음센터피스입니다.

주변에 현대백화점, 롯데백화점, 이마트 모두 있어서 생활편의성도 뛰어납니다.

중심지에 가까우면서도, 주변 환경까지 좋은단지라고 할 수 있습니다.

미아사거리역에 동북선이 현재 공사중이니,

향후 동북선까지 개통한다면 교통적으로도 많이 좋아질 단지입니다.

게다가 바로 옆에 붙어있는 빌라촌들인 미아2,3,4 재정비 촉진구역도 모두 진행중이기때문에,

그 들마저 개발된다면 송천센트레빌은 완벽히 아파트로 둘러쌓인 사람들이 좋아하는 입지가 됩니다.

다만 하나 아쉽다면, 세대수와 그 단지내에 있는 경사입니다.

이 부분은 감안하고 골라야겠네요.

출처 : 리치고

다음은 포레나 노원입니다.

일전에도 한번 소개드린적은 있었는데,

상계주공8단지를 재건축한 단지입니다.

주변에는 모두 상계주공아파트 단지이기 때문에, 균질성이 상당히 좋습니다.

균질성 좋은 구축밭에서 신축이면, 사실상 사람들의 선호도가 더 높을 수밖에 없습니다.

게다가 노원구가 산 주변임에도 불구하고 경사가 그렇게 심하지 않아서

생활하기에 상당히 편리합니다.

그리고 노원구 주변에 있는 상권과 학원가를 이용할 수 있습니다.

다만 송천센트레빌과 비교한다면 중심에서 멀리 떨어져있기때문에, 출근시간이 오래걸립니다.

향후에는 창동역세권개발과 도봉면허시험장 개발 호재를 누릴 수 있는 곳입니다만,

해당 호재들은 실행되기엔 좀 많은 기간이 남은 것 같습니다.

출처 : 손품왕

2023-11-16	송천센트레빌	포레나 노원 (59)
지역	서울 강북구 미아동	서울 노원구 상계동
연식	2010.09. (13년차)	2020.11. (3년차)
세대수	376세대	1,062세대
지하철	4호선 미아사거리역	7호선 마들역 (도보8분)
강남역	48분 (미아사거리>충무로>강남)	59분 (마들>논현>강남)
을지로입구역	30분 (미아사거리 > 동대문역사공원 >을지로입구)	47분 (버스>노원>동대문역사공원>을지로입구)
여의도역	44분 (미아사거리>동대문역사문화공원>여의도)	1시간 4분 (마들>태릉입구>공덕)
판교역	57분 (미아사거리>충무로>신사>판교)	1시간 10분 (마들>논현>판교)
학교	송천초 400m, 삼각산중 900m, 영훈고 200m	상곡초품아, 청원중 300m, 청원고 300m
주요상권, 학원가	현대백화점, 롯데백화점, 이마트, 래미안길음센터피스 상권, 학원 74개	구축아파트 주변 유일한 신축, 아파트단지 많음. 학원 181개
최고가	9.9억 (21년 8월)	10.5억 (21년 9월)
비고	동북선 미아사거리역, 미아2,3,4 재정비촉진구역	창동아레나, 도봉면허시험장 (미정)

 

비교하면 해당 테이블과 같습니다.

교통으로는 송천센트레빌 압승,

주변 환경으로는 편의시설 기준으로는 송천센트레빌 win

아이들 키우는 환경 기준으로는 포레나노원 win,

아파트 상품성 측면에서는 포레나 노원 win

향후 개발 가능성은 송천센트레빌 win

인 상황입니다.

여기서 선택을 해야겠지요.

 

가격비교

먼저 실거래가 가격비교해보겠습니다.

출처 : 손품왕

처음에는 포레나노원이 낮은 가격으로 거래되었지만,

이내 20년이 넘어오면서 송천센트레빌보다 높게 거래되더니,

송천센트레빌보다 높게 거래되었다가 적게 거래되었다가 합니다.

사실 송천센트레빌이 세대수가 많지 않아서 그만큼 거래량이 많지 못합니다.

그래도 20년 이후 전반적으로는 포레나노원이 더 높은 실거래가를 보이고 있습니다.

전세가 역시 포레나 노원이 좀더 높은 가격을 보이고 있네요.

출처 : 손품왕

이번엔 호가 비교해봅니다.

포레나 노원이 20년 이후로 늘 높은 호가를 유지해왔네요.

전세 호가는 비슷합니다.

그 높았던 매매 호가가 현재붙은 상황인건지 확인해봐야겠습니다.

 

매물비교

출처 : 네이버부동산

먼저 송천센트레빌입니다.

층은 5층이고,

(원래 6층부터 취급하는데, 이거 5층 매물 하나밖에 없어요 ㅠㅠ)

동은 205동으로 아래쪽 동이니 로얄동입니다.

아래쪽으로 올수록 길음센터피스와의 연계성이 더 커지는 구조입니다.

(201동으로 갈수록 오르막이 심합니다)

남향이고, 3bay이긴합니다만 다소 요상한 구조네요.

세안고 매매하는 물건입니다.

매가는 8.5억

전세가는 5.3억입니다.

출처 : 네이버부동산

포레나노원입니다.

층은 중층,

동은 102동으로 입구동인데, 역 및 상권과 가까운 동이므로 로얄동입니다.

향은 남서향이고,  3bay 구조입니다.

에어컨4대있다고 하네요.

근데 왜 사장님들이 멘트에 더블역세권이라고 하는걸까요.. 

제 눈에는 마들역 하나만 들어오는데..

아,  좀 찾아보니 노원역이 역세권이라서 4호선 7호선 더블역세권이라고 하는군요..

아무튼 매가는 8.5억,

전세가는 5억입니다.

요약해봅니다.

매물 비교	아파트명	송천센트레빌 (59)	포레나 노원 (59)
	연식	2010.09. (13년차)	2020.11. (3년차)
	세대	376세대	1,062세대
	매매	8.5	8.5
	전세	5.3	5
	층	5층	중층
	동	로얄동	로얄동
	향	남향	남서향
	구조	방3화2	방3화2
	Bay	계단식/3bay	계단식/3bay
	입주여부	세안고	입주가능
	비고		풀 에어컨
가격 비교	매물가격	8.5	8.5
	비율	100%	100%
	현시세매매	8.5	9.0667
	현시세비율	94%	107%
	전고점매매	9.9	10.5
	전고점비율	94%	106%
	전고점比현재	-14%	-19%
	가격수준	20년 후반	20년 중반

출처 : 손품왕

전고점 대비 포레나 노원이 6% 가량 비쌌는데,

현재는 가격이 동일한 상황입니다.

매물상태도 포레나노원이 층도 좋고, 에어컨도 있고, 입주가능매물이라 좋습니다.

가격 수준도 보면 포레나노원은 20년 중반 가격이고,

송천센트레빌은 20년 후반 가격입니다.

누구는 위치만 보고 송천센트레빌을 고를수도있지만,

저는 이상황이면 가격수준, 매물상태, 전고점가격등을 비교하면

포레나노원이 상대적으로 저평가되었다고 볼 수있을것 같네요.

 

9억 단지 찾기

추가로 8.5억에서 좀 보태서 9억으로까지 살수 있는 단지가 어디있는지 찾아보겠습니다.

300세대 이상의 20평대 아파트로 찾아보겠습니다.

성북구 보문파크뷰자이 9억

 

녹번역e편한세상캐슬 9억

신정뉴타운롯데캐슬 8.2억

길음뉴타운6단지래미안 9억

선사현대 8.6억

비교해볼까요.

출처 : 손품왕

출처 : 손품왕

최고가 기준,

선사현대(12.0) > 녹번역e편한세상캐슬 (11.85) > 보문파크뷰자이 (11.0) > 포레나노원 (10.5) > 길음뉴타운6단지래미안 (10.3) > 송천센트레빌 (9.9) > 신정뉴타운 롯데캐슬 (9.7)입니다.

20년 1월 가격 기준,

보문파크뷰자이(8.43) > 녹번역e편한세상캐슬 (8.33) > 송천센트레빌 (7.95) > 포레나노원 (7.78) > 신정뉴타운롯데캐슬 (7.45) > 선사현대 (7.0564) 입니다.

이 기준으로 가른다면,

보문파크뷰자이, 녹번역e편한세상캐슬 여기다가 포레나노원까지 합쳐서 비교를 해봐야겠습니다.

 

녹번역e편한세상캐슬 9억?보문파크뷰자이 9억?포레나노원 8.5억?

가격 비교부터 해보겠습니다.

출처 : 손품왕

출처 : 손품왕

타 단지에 비해서 전고점이 압도적으로 녹번역e편한세상캐슬이 높은 상황입니다.

가격수준도 20년 초반에 가까운 가격이네요.

이렇게 가격만 봤을 때는 녹번역e편한세상캐슬 9억짜리를 선택하는게 나아보입니다.

입지도 한번 볼까요.

출처 : 리치고

응암동 녹번역e편한세상캐슬은, 2569세대로 4년차 새아파트입니다.

3호선 녹번역을 도보 6분으로 이용할 수 있고,

바로 옆 힐스테이트녹번역의 상가와

은평구청 주변의 상권과 학원가를 이용할 수 있습니다.

초등학교는 녹번역 앞에 있는 은평초를 보낼 수 있고,

700m 떨어져있는 영락중학교를 보낼 수 있네요.

출처 : 리치고

보문파크뷰자이는 1186세대로 7년차 아파트입니다.

6호선 창신역을 도보 5분으로 갈 수 있고,

주변에 이렇다할 상권이나 학원가는 딱히 없습니다.

초등학교는 단지내 앞에 있는 동신초를 보낼 수 있고,

중학교는 여학생이면 600m 떨어진 한성여중에 보낼 수 있지만

남학생이라면 1.1km 떨어진 용문중학교로 보내야합니다.

그래서 제 선택은..

녹번역e편한세상캐슬을 선택하겠습니다.

이유는,

1) 전고점 11.85억을 유지할만큼 수요가 있는 곳이고,

2) 강남, 을지로등 일자리 접근성은 송천센트레빌과 비슷한 수준이지만 신축에 대단지입니다.

3) 주변에 학원가가 및 편의시설이 잘 갖춰져있고,

4) 녹번역에서 2정거장 뒤로가면 GTX를 탈수있는 연신내역이 있기 때문입니다.

오늘은 그럼 여기까지.

모두 정상에서 만납시다 :)