오산시 더샵오산센트럴 화성시 병점역아이파크캐슬 시세 입지 비교

오산시 더샵오산센트럴 화성시 병점역아이파크캐슬 시세 입지 비교

오늘은 오산시에 있는 오산의 대장 더샵오산센트럴과,

화성시의 대장! 은 아니죠.. (대장은 동탄이니까)

화성시의 옛날 사람들이 가장 많이 살았던 병점,

거기 들어온 대단지 신축 병점역아이파크캐슬의 시세를 비교해보겠습니다.

시세 트래킹을 하는데, 둘다 최저 가격이 6.7억으로 잡혔기때문입니다.

둘의 가격이 같다면 어떤 아파트를 고르는게 맞을까요?

그리고 7억까지 범위를 넓히면 어떤 아파트까지 고를 수 있을까요?

찾아보겠습니다.

입지비교

출처 : 리치고

 

더샵오산센트럴은 오산대역 주변에 모여있는,

신축중에 가장 최신에 지어졌고 오산대역과도 가장 가깝습니다.

홈플러스도 지하차도만 건너면 있고,

메인상권이랑도 가장 가깝기때문에,

전형적인 모든것이 가장 좋은 단지입니다.

소위 대장 단지이죠.

하나가 아쉽다면, 초등학교가 세교자이쪽에 붙어있기때문에,

꽤 걸어가야한다는 단점은 있습니다.

아, 그리고 오산대역에 1호선이 잘 안온다는 단점이 있습니다.

(생각보다 정말 안옵니다. 예전에 서울갈때 오산대역으로 갔다가 피봤던 적이..)

출처 : 리치고

병점역 아이파크 캐슬은,

병점역의 서편에 생긴 2600세대의 신축 대단지입니다.

아래쪽에 행복주택 하나를 무시한다면 사실상 나홀로 단지입니다.

그래도 병점역 주변은 유흥가가 너무 많은것을 고려한다면,

병점역의 서부역쪽에 행정타운을 개발하면서,

대단지 아파트가 있는 것은 상당히 메리트가 있습니다.

게다가 병점역은 오산대역과는 비교가 안될정도로 지하철이 많고,

아침에는 급행도 일부정차하기 떄문에

교통적으로는 훨씬 더샵오산센트럴보단 낫다고 볼 수 있습니다.

초등학교도 끼고 있어서 좋지만,

다만 아쉬운건 행정타운의 형성 속도가 꽤 더디기 때문에..

주변이 상당히 어수선한 단점이 있습니다.

 

출처 : 손품왕

2023-11-18	더샵오산센트럴 (84)	병점역아이파크캐슬 (84)
지역	경기 오산시 수청동	경기 화성시 병점동
연식	2020.07. (3년차)	2021.03. (2년차)
세대수	596세대	2,666세대
지하철	1호선 오산대역 (도보 5분)	1호선 병점역 (도보 10분) (급행 정차)
강남역	1시간 7분 (광역버스)	1시간 18분 (병점>금정>사당>강남)
을지로입구역	1시간 33분 (오산대>신도림>을지로입구)	1시간 31분 (병점>신도림>을지로입구)
여의도역	1시간 20분 (오산대>신길>여의도)	1시간 17분 (병점>신길>여의도)
판교역	1시간 13분 (오산대>수원>정자>판교)	1시간 10분 (병점>수원>정자>판교)
학교	세미초 600m, 매홀중 300m, 매홀고 300m	새봄초품아, 병점중 1.4km, 병점고 1.5km
주요상권, 학원가	오산대역 앞 메인 상권, 홈플러스, 물향기 수목원, 학원 46개	병점역 서편 도시개발 구역
최고가	7.6억 (21년 5월)	8.3억 (21년 7월)
비고		화성병점 도시개발구역 (행정복합타운)

즉 요약하면,

주변 환경적으로는 웬만한 생활상권이 갖춰져있는 더샵오산센트럴이 나으나,

초등학교 접근성과 교통적으로는 병점역아이파크캐슬이 더 나은 것으로 보입니다.

 

가격 비교

가격비교 한번 해보겠습니다.

출처 : 손품왕

병점역아이파크캐슬이 전반적으로 다소 높은 가격을 보이고 있으나,

이번 하락기에는 가격이 붙었었네요.

그런데 다시 병점역 아이파크캐슬이 더 높은 가격으로 치고 나갑니다.

전세가는 더샵오산센트럴이 좀 높은 것처럼 보이나 비슷한 가격을 보입니다.

20년에 입주한 병점아이파크캐슬의 갱신계약기간이 22년, 그 역전세가 심했던 22년이다보니,

입주 2년차에 따른 역전세난을 심하게 맞았나봅니다. (전세가가 많이 내려갔었네요)

그래도 이젠 회복해서 더샵오산센트럴과 병점아이아파크캐슬의 전세가는 비슷한 수준입니다.

출처 : 손품왕

이번에 호가를 보면

비슷한 수준이나, 유동성 최대기에는

병점아이파크캐슬이 훨씬 높은 가격까지 치고 올라갔음을 볼수있습니다.

아무래도 대단지 아파트를 사람들은 더 선호합니다.

전세호가는 실거래가와 비슷한 양상을 보입니다.

방금 알게된 건데, 매매호가는 실거래가와 차이를 보일때가 좀 있습니다만,

전세호가는 생각보다 실거래가와 형태가 비슷합니다.

 

매물 비교

매물 한번 비교해보겠습니다.

출처 : 네이버부동산

더샵오산센트럴

층은 중층,

동은 101동으로 메인상권이랑, 오산대역이랑 가까운동으로 로얄동으로 보겠습니다.

4bay의 남동향 구조.

매가는 6.8억,

전세가는 3.85억입니다.

출처 : 네이버부동산

병점역아이파크캐슬

층은 6층,

동은 119동으로 병점역과 다소 멀지만, 그래도 아주 완전 끝쪽은 아니니까 쏘쏘동으로 합니다.

타워형의 3bay 구조이고,

남동향입니다.

시스템에어컨 4대 되어있다고 하네요.

부동산 15곳에 올라와있으니, 매도자의 마음이 급한 상황입니다.

매가는 6.7억,

전세가는 3.5억입니다.

요약해볼까요?

매물 비교	아파트명	더샵오산센트럴 (84)	병점역아이파크캐슬 (84)
	연식	2020.07. (3년차)	2021.03. (2년차)
	세대	596세대	2,666세대
	매매	6.8	6.7
	전세	3.85	3.5
	층	중층	6층
	동	로얄동	쏘쏘동
	향	남동향	남동향
	구조	방3화2	방3화2
	Bay	계단식/3bay	계단식/3bay
	입주여부	입주가능	입주가능
	비고	중문	시스템에어컨4대
가격 비교	매물가격	6.8	6.7
	비율	101%	99%
	현시세매매	7.8	7.233
	현시세비율	108%	93%
	전고점매매	7.6	8.3
	전고점비율	92%	109%
	전고점比현재	-11%	-19%
	가격수준	21년 초반	21년 초반

출처 : 손품왕

매물상태는 더샵오산센트럴이 좀더 좋습니다만,

병점역아이파크캐슬의 시스템에어컨까지 하면 거의 비슷한 수준입니다.

전고점 대비해서는 병점역아이파크캐슬이 9% 정도 더비쌌는데

현재는 가격이 오히려 천만원 싼 상황입니다.

둘다 가격수준은 21년 초반수준이라 싸진 않습니다.

그래도 둘중에 하나를 선택해야 한다면,

앞으로 변화가능성이 있고,

교통도 좀더 편리하며,

전고점이 더 높았던 병점역 아이파크캐슬 6.7억 매물을 선택하는게 맞을 것 같습니다.

 

7억 단지 찾기

7억 수준으로 살수있는 단지들 좀더 찾아봅니다.

중랑구 신내동 신내우디안1단지 6.8억

광명시 철산동 브라운스톤광명2단지 7억

성남시 중원구 동분당더퍼스트 7억

용인시 수지구 수지광교산아이파크 7억

안양시 동안구 비산삼성래미안 7억

비교해보겠습니다.

출처 : 손품왕

출처 : 손품왕

최고가 기준,

비산삼성래미안(9.5) > 브라운스톤광명2단지 (9.15) > 신내우디안(8.8) > 동분당더퍼스트 (8.6) > 병점역아이파크캐슬 (8.3) > 더샵오산센트럴(7.6) > 수지광교산아이파크 (5.3) 입니다.

20년 1월 가격 기준,

신내우디안1단지(6.4) > 동분당더퍼스트(5.89) > 브라운스톤광명2단지(5.78) > 비산삼성래미안 ( 5.52) > 수지광교산아이파크 (4.9) > 병점역아이파크캐슬 (4.1) 순입니다.

이렇게 되면,

신내우디안1단지, 브라운스톤광명2단지, 비산삼성래미안 이 3단지를 추려서 자세히 살펴보도록 할게요.

 

신내우디안 6.8억? 브라운스톤광명2단지 7억? 비산삼성래미안 7억?

가격 비교해보겠습니다.

출처 : 손품왕

원래는 신내우디안의 가격이 가장 높았으나,

나중에 브라운스톤 광명과 비산삼성래미안이 치고 올라간 구조네요.

그래도 하락 역시 신내우디안이 가장 하락을 덜한 것을 보니,

그래도 서울의 수요는 지속적으로 있음을 알 수 있습니다.

단지 하나씩 살펴볼까요.

출처 : 리치고

신내우디안, 10년차에 1402세대 아파트입니다.

옆에 있는 신내데시앙포레와 합치면 3000세대 정도 되는 대단지 아파트입니다.

샛길을 지나서 신내역을 이용해야하는 단점이 있고,

꽤 많은 세대수에도 불구하고 북부간선도로와 경춘선 전철로 고립되어서 그런지

상권이 잘 형성이 되어있지 않은 곳입니다.

강남 1시간 3분 (버스>상봉>논현>강남), 을지로 49분 (버스>봉화산>신당>을지로)로 

꽤 오래걸립니다.

출처 : 리치고

철산동 브라운스톤 광명2단지는,

17년차의 445세대입니다.

철산역 주변 상권이 상당히 잘되어있고, 초등학교도 다소 걸어가면 있습니다.

철산역 주변은 워낙에 광명에서 가장 잘 나가는 곳이였기때문에,

좋습니다만 브라운스톤광명은 다소 산지에 붙어있는 외곽쪽이긴 합니다.

강남 57분 (철산>대림>강남), 을지로 59분 (철산>대림>을지로입구)로 신내우디안보다 살짝 떨어집니다.

그래도 광명뉴타운이 완공이 되면 위상이 올라갈 광명의,

대장입지의 외곽단지라고 보면될듯합니다.

출처 : 리치고

안양시 동안구 비산삼성래미안은,

21년차이지만 3800세대의 대단지입니다.

주변이 학원가, 이마트 등으로 꽤 살기 좋습니다만,

단지들 사이로 가로지르는 대로가 생활권을 다소 갈라놓는다는 단점이 있습니다.

강남 54분 (버스>범계>사당>강남), 을지로 59분 (버스>안양>신도림>을지로입구) 입니다.

이중에서, 교통은 철산역 주변의 브라운스톤광명이 가장 나아보이고,

주변 환경 역시 철산동 브라운스톤광명이 가장 나아보입니다.

초등학교 접근성은 신내우디안이 나아보이구요,

향후 개발 가능성은 철산브라운스톤 광명이 나아보입니다.

그래서, 제선택은

브라운스톤광명2단지입니다.

이유는,

1) 20년 중반 가격

2) 향후 개발될 광명뉴타운으로 업그레이드될 광명의 입지를 적당한 가격으로 선점

3) 이미 완성된 인프라 충분히 누릴 수 있음

4) 안양천으로 한강 이용가능

입니다.

 

그럼 오늘은 여기까지.

모두 정상에서 만납시다 :)