금천구 관악우방 노원구 중계금호타운 시세 입지 비교

금천구 관악우방 노원구 중계금호타운 시세 입지 비교

오늘은 5억으로 살수 있는 서울의 20평대 아파트를 가지고,

입지비교를 해보겠습니다.

바로 금천구의 관악우방 아파트와,

노원구의 중계금호타운아파트입니다.

현재 금천구 관악우방 아파트는 중층 기준, 4.8억의 매물이 나와있고,

노원구 중계금호타운아파트는 중층 기준 5억의 매물이 나와있어서,

두 아파트의 가격이 2천만원 나는 상황입니다.

5억으로 서울의 아파트를 산다면 어떤 아파트를 사는게 좋을지 판단해보도록 하지요.

 

입지비교

 

출처 : 손품왕

2023-11-10	관악우방 (59)	중계금호타운 (59)
지역	서울 금천구 시흥동	서울 노원구 중계동
연식	2002.12. (21년차)	1997.01. (26년차)
세대수	671세대	424세대
지하철	없음. (1호선 석수역 1.9km)	없음. (7호선 중계역 1.5km)
강남역	52분 (버스>신림>강남)	1시간 8분 (버스>하계>논현>강남)
을지로입구역	59분 (버스>구로디지털단지>을지로입구)	52분 (버스>상계>동대문역사공원>을지로입구)
여의도역	41분 (버스>광역버스)	1시간 8분 (버스>상계>동대문역사문화공원>여의도)
판교역	1시간 10분 (버스>신림>강남>판교)	1시간 19분 (버스>하계>논현>판교)
학교	탑동초 400m, 동일중 400m, 금천고 900m	수암초 100m, 불암중 700m, 불암고 200m
주요상권, 학원가	경사 심함. 관악우방타운 앞 생활상가들 , 학원가 28개	중계학원가 인접, 학원 461개
최고가	6.2억 (21년 12월)	6.93억 (21년 12월)
비고	신안산선 시흥사거리역 (도보15분 이상)	동북선 은행사거리역, 104마을 재개발

동네 자체는 당연히 시흥동보다 중계동이 좋습니다.

중계동은 목동, 대치동과 더불어서 서울 3대 학원가로 불리는 중계학원가를 끼고 있기때문에,

7호선에 인접한 아파트들보다,

학원가에 인접한 아파트들이 더 비싼 현상을 보이는 곳이기도 합니다.

그곳에 인접해있는 중계금호타운이 관악우방보다 전체적인 환경측면은 좋습니다.

하지만 그거아시나요?

생각보다 금천구가 교통이 나쁘지 않습니다.

관악우방아파트는 지하철역이 멀다고 하더라도, 강남/을지로/여의도를 모두 1시간 이내에 갈 수 있습니다.

반면에 중계금호타운은 을지로입구를 제외한다면 강남역,여의도역읜 1시간 이상이 걸립니다.

즉 정리하면,

교통적으로는 관악우방아파트가,

학군 및 주변환경적으로는 중계금호타운 아파트가 좋다고 볼 수 있겠네요.

거기다가 관악우방아파트엔 조만간 신안산선이 개통하여 시흥사거리역까지 가면 좀더 교통이 개선됩니다.

교통적으로 관악우방아파트가 좀더 많이 앞서나가게 되겠네요.

 

가격비교

가격 비교 해보도록 하겠습니다.

출처 : 손품왕

출처 : 손품왕

ㅅ

중계금호타운 아파트가 관악우방아파트보다 늘 비쌌었습니다.

그폭이 컸냐 적었냐의 문제였네요.

실거래가 기준으로 그 갭이 좁았던 시기는

17년 2월,

관악우방 2.825억, 중계금호타운 2.8억으로

관악우방아파트가 한번 역전한 시기가 있었네요.

그리고 갭이 가장 큰 시기는 21년 12월,

관악우방 6.2억, 중계금호타운 6.93억으로

7300만원 정도까지 벌어졌었습니다.

그래도 전세가는 생각보다 큰 차이가 나지 않습니다.

아무래도, 중계금호타운이 환경은 좋지만,

교통측면에서 관악우방에서 밀리기때문으로 보입니다.

그래도 현재는 중계금호타운이 관악우방보다 2천만원정도 높은 가격인건,

예전부터 그래왔다고 볼 수 있겠네요.

하지만, 예전의 비율로 따져보게된다면,

예전의 낮은 가격일때도 2천만원 수준의 차이였던것이,

인플레이션을 맞아서 높은 가격 일때도 2천만원 차이라면,

상대적으로 중계금호타운이 가격적으로 저평가되었다고 판단할 수 있겠네요.

일단, 전고점은 우리가 이 아파트가 투자가치까지 반영되었을때,

얼마나 올라갈 수 있을까라고 판단할 수 있는 바로미터가 될 수 있기때문에,

그 부분에서도 중계금호타운이 좀더 가치가 높은 아파트라고 볼 수 있습니다.

 

매물비교

매물을 한번 볼까요?

출처 : 네이버부동산

관악우방아파트

층은 10층,

동은 101동으로 입구동으로 로얄동입니다. 

안쪽으로 들어갈수록 경사를 좀더 들어가야하거든요.

2BAY 구조에 복도식이고, 동향입니다.

부분수리 되어있구요.

매가는 4.8억,

전세는 없습니다.

10월에 전세가 5건이나 거래되었는데, 3억수준의 가격으로 볼 수 있겠네요.

출처 : 네이버부동산

증계금호타운

층은 9층,

동은 101동으로 중계학원가에 가장가까운동으로 로얄동입니다.

2BAY 구조에 남동향에 복도식입니다.

수리특올수리 되어있다고 하고, 24년 7월 만기의 전세를 안고 매매하는 건입니다.

매가는 5억,

전세가는 역시 없습니다.

갱신청구권으로 정신없는 전세가를 보여주고 있지만,

현재 기준으로는 3.3억정도는 받을 수 있을 것으로 보입니다.

요약해볼까요?

매물 비교	아파트명	관악우방 (59)	중계금호타운 (59)
	연식	2002.12. (21년차)	1997.01. (26년차)
	세대	671세대	424세대
	매매	4.8	5
	전세	3	3.2
	층	10층	9층
	동	로얄동	로얄동
	향	동향	남동향
	구조	방3화1	방3화1
	Bay	복도식/2BAY	복도식/2BAY
	입주여부	입주가능	세안고
	비고	부분수리	특올수리
가격 비교	매물가격	4.8	5
	비율	96%	104%
	현시세매매	5.35	5.8625
	현시세비율	91%	110%
	전고점매매	6.2	6.93
	전고점비율	89%	112%
	전고점比현재	-23%	-28%
	가격수준	20년중반	20년중반

출처 : 손품왕

매물상태는 중계금호타운이 더 좋습니다만,

세안고 매물입니다.

지금 강북지역은 전세가 씨가 말라가고 있는 상황인데다가,

해당 매물의 전세 만기는 24년 7월이기때문에,

얼마의 가격으로 전세계약을 하셨는지모르겠지만,

역전세라도 그렇게 심하게 나진 않을것으로 판단됩니다.

전고점 기준으로 비교했을 때는 중계금호타운이 12% 정도 비쌌었지만,

현재는 4%정도 비싼 상황입니다.

현재 가격기준으로는 전고점 대비

관악우방타운은 23%,

중계금호타운은 28% 정도 조정된 가격입니다.

둘다 가격수준은 20년 중반의 가격을 보이고 있구요.

20평대다 보니,

아무래도 신혼부부나 아이1명있는 부부들이 이 집의 주요 수요층일텐데,

교통적으로는 당연히 관악우방아파트가 낫지만,

주변환경적으로 봤을 때 중계금호타운이 훨씬 낫기때문에,

가격과 입지를 고려했을 때 아무래도 중계금호타운을 선택하는 것이 나아 보입니다.

5억 아파트 찾기

5억대 아파트를 좀더 찾아봐야겠지요.

5.5억까지 가격을 넓혀서 찾아보겠습니다.

성북구 길음뉴타운데시앙 5억

양천구 푸른마을2단지 5.5억

구로구 중앙구로하이츠 5.1억

금천구 금천현대 5.3억

안양시 동안구 무궁화코오롱 5.5억

용인시 수지구 도담마을7단지뜨리에체 5.1억

비교해볼까요?

출처 : 손품왕

출처 : 손품왕

최고가 기준,

푸른마을2단지 (7.09) > 무궁화코오롱 (7.07) > 금천현대 (6.99) > 중계금호타운 (6.93) > 도담마을7단지뜨리에체(6.49) > 길음뉴타운데시앙 (6.4) > 관악우방 (6.2) > 중앙구로하이츠 (6.0) 순입니다.

20년 1월 기준 가격으로 보면,

중앙구로하이츠 (4.97) > 중계금호타운 (4.4) > 푸른마을2단지 (4.24) > 금천현대 (3.9967) > 관악우방 (3.99) > 길음뉴타운 데시앙 (3.84) > 무궁화코오롱 (3.81) > 도담마을7단지 (3.3339)순입니다.

서울이 훨씬 일찍 많이 올랐었고,

이후에 경기도가 따라 올랐다는 것을 볼 수 있네요.

여기서는 푸른마을2단지, 중계금호타운, 중앙구로하이츠를 뽑아보겠습니다.

중앙구로하이츠가 실거래 최고가가 가장 낮은데도 고른이유는 현재 기준 20년 1월 가격에 가장 근접해있기때문입니다.

푸른마을2단지 5.5억? 중계금호타운 5억? 중앙구로하이츠 5.1억?

최종 선정단지 3단지를 비교해보겠습니다.

출처 : 손품왕

푸른마을2단지가 중계금호타운보다 늘 위에 가격적으로 늘 위에있지만.

전세가는 오히려 중계금호타운이 좀더 비싼 상황입니다.

중앙구로하이츠는 그냥 거래자체가 거의 없었고,

반면 호가는 두 단지보다 늘 비쌌었네요.

하지만 올해초부터 호가가 급격히 내려왔네요.

이는 실거래가 탄탄히 받쳐주는 푸른마을2단지와 중계금호타운보다

투자수요가 많았던 중앙구로하이츠는 하방지지선이 없기때문에 그런 것으로 보입니다.

입지를 살펴보면,

푸른마을2단지는 누가봐도 유해시설 없이 아이키우기 좋아보이지만,

지하철역과의 거리가 꽤 멀고,

출처 : 리치고

앞에 들어올 목동선도 예타준비중이라서 한참 남았습니다.

중앙구로하이츠는 둘러싸고 있는 차량기지들 때문에 고립된 환경을 가지고 있고,

이는 차량기지 이전 및 개발 사업이제대로 진행된다면 큰 수혜를 볼 단지로 보입니다.

출처 : 리치고

그래서, 제 선택은.. 바로

중계금호타운입니다.

이유는,

1) 랜드마크 단지인 중계학원가를 도보로 이용가능하다는 점.

(푸른마을2단지는 도보로 목동학원가를 이용하기엔 무리가 있습니다.)

2) 현재 짓고있는 교통 호재가 있다는 점. 왕십리역까지 가면 그래도, 교통이 훨씬 개선될것으로 보입니다.

다만, 구로차량기지이전이 가시화된다면 바로 중앙구로하이츠를 보는게 좋을 것 같은게,

현재 가격이 거의 20년 초반 가격이기 때문입니다.

그럼 오늘은 여기까지 하겠습니다.

모두 정상에서 만납시다 :)