은평구 불광롯데캐슬 24평 마포구 상암월드컵파크2단지 25평 시세 비교

은평구 불광롯데캐슬 24평 마포구 상암월드컵파크2단지 25평 시세 비교

내일은 임장하는 날이라서 포스팅을 못하기때문에,

오늘 아파트 비교 포스팅까지 써보겠습니다.

은평구의 불광롯데캐슬24평과

마포구 상암월드컵파크2단지 25평의 시세비교입니다.

현재 확인되는 최저가격이,

은평구 불광롯데캐슬 24평의 최저가는 8.2억,

마포구 상암월드컵파크2단지의 최저가는 8.5억입니다.

한번 비교해보겠습니다.

입지비교

출처 : 손품왕

2023-11-11	불광롯데캐슬(59)	상암월드컵파크2단지(59)
지역	서울 은평구 불광동	서울 마포구 상암동
연식	2018.11. (5년차)	2003.11. (20년차)
세대수	588세대	657세대
지하철	3,6호선 불광역 (도보 6분)	경의중앙,6,공항노선 DMC역 (도보12분)
강남역	52분 (불광>교대>강남)	59분(광역버스)
을지로입구역	34분 (불광>을지로3가>을지로입구)	37분 (버스>마포구청>합정>을지로입구)
여의도역	45분(불광>종로3가>여의도)	37분 (버스>마포구청>여의도)
판교역	1시간 1분 (불광>신사>판교)	1시간 16분 (광역버스>신논현>판교)
학교	불광초 100m, 불광중 1.2km, 동명여고 700m	상암초품아, 상암중 600m, 상암고 1.0km
주요상권, 학원가	뉴코아아울렛, 불광역 주변 상권, 학원 55개	상암DMC상권(MBC), 학원 24개
최고가	9.7억 (21년 7월)	11.25억 (21년 8월)
비고	불광5구역, 연신내GTX-A	롯데몰DMC(2027년)

상암동이 마포구의 끝자락이긴 하지만,

그래도 결국 은평구보단 마포구가 입지가 더 좋기때문에 상암동의 위상이 더 높습니다.

하지만, 불광롯데캐슬 주변에는 3호선이라는 강력한 노선이 있어서,

일자리 접근성 측면에서는 대부분 상암월드컵파크2단지 보단 좋습니다.

그래도 주변환경 및 교육환경 측면으로 보면,

불광롯데캐슬 주변은 뭔가 낙후된 느낌이 있는데,

상암월드컵파크2단지는 아파트는 오래되었지만 신도시느낌으로 도시가 잘 형성되어있고,

월드컵북로만 지나가면 DMC라는 엄청난 일자리가 펼쳐지기 때문에,

그쪽에 있는 상권들도 이용할 수 있는 장점이 있습니다.

즉,

교통으로는 불광롯데캐슬이,

전체적인 입지나 환경은 상암월드컵파크2단지가 더 좋아보입니다.

가격비교

가격 한번 보시죠.

출처 : 손품왕

출처 : 손품왕

실거래가를 봤을 때,

늘 상암월드컵파크2단지가 높은 가격을 보이다가, 

2019년에 몇회 낮은 가격으로 거래된적이 있었습니다만

다시 이내 높은 가격을 보였습니다.

20년 급등기에는 불광동과 가격차를 거의 2억 넘게 벌린 적도 있었네요.

그러다가 하락을 맞으면서 가격이 비슷해진 상황입니다.

호가도 마찬가지입니다.

상암월드컵파크2단지가 늘 높은 가격을 보이다가, 

급등기에는 훨씬 더 높은 가격을 보였고,

하락기에는 가격이 붙어있는 상황입니다.

누가 봐도 상암월드컵파크2단지가 더 가격적으로 저평가되었다고 알 수있는 지표입니다.

이는 전세가를 보면 한번 더 알수있는데,

불광롯데캐슬이 거의 8년정도 더 신축임에도 불구하고,

전세가격이 비슷하거나 상암월드컵파크가 좀 더 높은 것을 보면,

실거주 자체로도 상암월드컵파크2단지가 더 좋다고 볼수 있습니다.

아무래도 강남 접근성이 떨어지더라도, 바로 옆에 DMC라는 어마어마한 일자리가 있기때문에,

그것이 불광롯데캐슬보다 상암월드컵파크2단지가 비싼 것에 한몫하지 않았나 싶습니다.

매물비교

그럼 매물을 비교한번 해보겠습니다.

출처 : 네이버부동산

불광롯데캐슬

층은 중층,

동은 108동으로 가장 구석에 있는 비선호동입니다.

(저기 오르막길이라 더 비선호..동입니다.)

저긴 안보이지만 3bay 구조이며, 남향입니다.

매가는 7.8억이고

전세는 매물이 없네요.

최근 실거래 기준으로는 4.5억입니다.

출처 : 네이버부동산

상암월드컵파크2단지

층은 17층으로 로얄층,

동은 205동으로 단지 중간에 있는 쏘쏘한 동입니다.

3bay구조이며, 남향입니다.

매가는 9억이고,

전세가는 5억입니다.

요약해보겠습니다.

매물 비교	아파트명	불광롯데캐슬(59)	상암월드컵파크2단지(59)
	연식	2018.11. (5년차)	2003.11. (20년차)
	세대	588세대	657세대
	매매	7.8	9
	전세	4.5	5
	층	중층	17층
	동	비선호동	쏘쏘동
	향	남향	남향
	구조	방3화2	방3화2
	Bay	계단식/3bay	계단식/3bay
	입주여부	입주가능	입주가능
	비고
가격 비교	매물가격	7.8	9
	비율	87%	115%
	현시세매매	8.4417	8.9375
	현시세비율	94%	106%
	전고점매매	9.7	11.25
	전고점비율	86%	116%
	전고점比현재	-20%	-20%
	가격수준	20년초반	20년후반

출처 : 손품왕

생각보다 월드컵파크2단지의 가격이 비싸서 놀랐네요.

전고점 대비해서, 상암월드컵파크2단지가 16% 가량비쌌는데,

현재도 그정도의 가격수준 차이가 나고 있습니다.

둘다 전고점 대비해선 20% 정도 떨어진 상황이고,

가격수준은 불광롯데캐슬이 20년 초반, 상암월드컵파크2단지는 20년 후반입니다.

현재의 가격 수준 차이가

21년의 전고점의 가격 차이 수준이라고 한다면,

현재 가격 기준으로는 오히려 상암월드컵파크2단지가 비싸고,

불광롯데캐슬이 더 싸보입니다.

게다가 연신내역에 내년 GTX-A가 개통하게 된다면,

불광롯데캐슬은 1정거장이면 환승이 가능한 불광역에 인접해있기 때문에,

더 좋아질 것이고,

바로 앞에 환경을 낙후되게 보이게 만드는 불광5구역도

관리처분인가 준비상태기때문에, 좋아지면 불광동 전체가 좋아지는 효과가 있습니다.

따라서, 저는

현재 가격 기준으로는 불광롯데캐슬이 상대적으로 저평가된것으로 판단됩니다.

8억 매물 찾기

그럼 불광롯데캐슬에 대적할 20평대 8억 매물을 찾아보겠습니다.

은평구 백련산파크자이 7.8억

성북구 길음역금호어울림센터힐 8억

노원구 월계센트럴아이파크 7.8억

하남시 미사강변골든센트로 7.95억

부천시 e편한세상온수역 7.7억

광명시 e편한세상센트레빌 8억

서대문구 천연뜨란채 7.9억

비교해보겠습니다.

출처 : 손품왕

출처 : 손품왕

최고가 기준,

월계센트럴아이파크 (10.1) > e편한세상센트레빌 (10.0) > 백련산파크자이 (9.9) > 천연뜨란채 (9.8) > 미사강변골든센트로 (9.75) > 불광롯데캐슬 (9.7) > 길음역금호어울림센터힐 (9.45) > e편한세상온수역 (8.925)순입니다.

20년 1월 가격 기준,

불광롯데캐슬 (7.2)=미사강변골든센트로(7.2)  > 길음역금호어울림센터힐 (6.98) > e편한세상센트레빌 (6.8) > 천연뜨란채 (6.6) >e편한세상온수역(6.16) 순입니다.

판단이 어려운데.. 일단 호가기준으로도 가장 높은 가격대를 형성하는게,

월계센트럴아이파크, e편한세상센트레빌, 백련산 파크자이이고,

그다음 단계가 길음역금호어울림센터힐, 천연뜨란채,불광롯데캐슬,미사강변골든센트로입니다.

결국, e편한세상센트레빌/백련산파크자이/월계센트럴아이파크 3단지를 비교해야겠네요.

월계센트럴아이파크 7.8억? 백련산파크자이 7.8억? e편한세상센트레빌 8억?

출처 : 손품왕

e편한세상센트레빌을 제외하곤,

20년 1월 가격이 없어서, 그다음인 하락 저점인 23년 1월의 가격을 비교해보겠습니다.

월계센트럴아이파크 (7.2) > 백련산파크자이 (7.16) > e편한세상센트레빌 (6.85)순이네요.

아무래도 호가를 봐도 월계센트럴아이파크가 상대적으로 저평가되어보이는데,

입지를 한번 보겠습니다.

출처 : 리치고

월계센트럴아이파크는 1호선 월계역 초역세권이지만, 1호선 주변이 다소 어수선한 문제가 있지만

현재 동북선이 착공중이고, 이게 완공되면 더블역세권을 끼고 있는 아파트가 됩니다.

그리고 1정거장 아래인 광운대역세권 개발이 진행중이기때문에, 앞으로 발전가능성이 높은 곳중에 하나라고 판단됩니다.

출처 : 리치고

백련산파크자이는 경사가 다소 심한곳에 아파트들이 몰려있는데,

역과의 거리는 다소 멀고 역으로 가는길은 모두 빌라라서 분위기가 어수선합니다.

출처 : 리치고

e편한세상센트레빌은 다소 경사에 위치해있지만,

철산역 주변 환경이 워낙에 상권도 좋고 학교들도 많아서 살기 좋은 곳입니다.

게다가 광명뉴타운때문에 광명 자체의 위상이 많이 높아지고 있는 상황입니다.

그래서 제 선택은..

월계센트럴아이파크 7.8억을 선택하겠습니다.

그 이유는,

1) 가장 높은 전고점을 보인 곳이고,

2) 조만간 동북선이라는 노선이 곧 개통할 곳이고,

3) 광명은 당분간 입주물량때문에 고생길이 보이기때문에 나중에 추가적인 기회가 올수도있을것이라 판단되기 때문입니다.

4) 게다가 월계센트럴아이파크가 2천만원 더 싸기 때문입니다.

오늘은 여기까지입니다.

모두 정상에서 만납시다 :)