성남시 분당구 서현동 삼성,한신 (1991년, 1781세대) : 10.5억
성남시 분당구 정자동 한솔3단지한일 (1993년, 416세대) : 10.5억
입지 비교
| 2023-10-11 | 한솔3단지한일 (59) | 삼성,한신 (59) |
| 지역 | 경기 성남시 분당구 정자동 | 경기 성남시 분당구 서현동 |
| 연식 | 1993.10. (30년차) | 1991.09. (32년차) |
| 세대수 | 416세대 | 1,781세대 |
| 지하철 | 없음 (정자역 1.1km) | 분당선 서현역 (도보 6분) |
| 강남역 | 43분 (정자>강남) | 36분 (서현>정자>강남) |
| 을지로입구역 | 1시간 8분 (정자>신사>을지로3가>을지로입구) | 1시간 5분 (서현>왕십리>을지로입구) |
| 여의도역 | 1시간 2분 (정자>신논현>여의도) | 1시간 2분 (서현>선정릉>여의도) |
| 판교역 | 26분 (정자>판교) | 17분 (서현>이매>판교) |
| 학교 | 초등학교 300m, 중학교 400m, 고등학교 400m | 초품아, 중학교 700m, 고등학교 400m |
| 주변환경 | 신해철거리쪽 상권, 파크타운-푸른마을 사이 상권, 학원 374개 | 서현역 상권, AK백화점, 시범단지 상권, 분당중앙공원, 학원 115개 |
| 최고가 | 11.5억 (21년 6월) | 13.4억 (22년 3월) |
| 비고 | 한솔주공5단지 리모델링 |
분당구의 두 단지를 가지고 왔습니다.
정자동의 한솔마을 3단지에 있는 한솔 3단지 한일 아파트와,
서현동의 시범마을에 있는 삼성,한신 아파트입니다.
정자역 신분당선에 접해있는 상록마을,느티마을과 다르게 한솔마을은 다소 떨어져있고,
거기다가 오르막이 있기때문에
정자동에서는 상대적으로 선호도가 떨어지는 곳입니다.
반대로 서현동의 시범 한신은, 서현동에서 가장 좋은 단지로 손뽑히는 단지입니다.
그리고, 이제 분당도 재건축을 생각하지 않을수 없는 곳이기때문에,
재건축의 사업성이 괜찮을지 여부도 생각해야겠지요.
저도 잘 모릅니다만,
결국 사업성이 좋냐안좋냐는 대지지분과 용적율로 따지더라구요.
(+그 지역 땅값)
용적율은 적을 수록, 대지지분은 많을수록 좋지요.
대지지분은
서현동의 삼성한신은 시범단지중에서는 2번째로 높은데 19.5평입니다.
근데, 정자동 한솔3단지도 21.3평으로 상당히 높네요.
이게 시범단지가 용적율이 190%대로, 용적율 150%대인 한솔마을보다 커서 그런 것 같습니다.
둘다 재건축하기엔 좋아보입니다만,
아무래도 연식이 좀더 오래된데다가,
사람들의 이목을 딱 끌기 좋은 반듯반듯한 크기의 시범단지가 재건축으로 좀더 일찍 각광을 받지않을까요.
그리고 역세권 500m 반경에 용적율을 더 주는,
특별법이 포함되어 있는 상황이라,
향후에 재건축을 고려한다면 비교적 역세권 옆을 선택하는것이 좋겠지요.
제 기준에서는 입지적으로는 아무래도 서현동의 시범단지가, 정자동의 한솔마을보단 좋아보이네요.
가격 비교
하지만 시세차이는 그렇게 두 단지가 크지 않습니다.
그래도 시범단지 삼성이 한솔마을 3단지보다 2~3천 정도는 늘 비싸왔는데요.
최고가를 시범삼성이 높게 친것 빼고는,
늘 가격이 붙어서 다녔습니다.
매물 시세도 22년도만 빼면 거의 붙어서 다녔다고 봐도 될듯하네요.
입지적으로는 꽤 차이가 나보이는데, 이렇게 가격이 붙어있는 이유는 뭘까요?
갑자기 든 생각인데,
한솔3단지에 인접해있는 내정중학교를 보낼수있다는 장점이 있는 것은 아닐까 싶었습니다.
찾아봤죠.
검색으로 블로그에서 퍼왔습니다.
파크타운, 양지마을과 더불어서 한솔마을의 1,2,4,7단지들은 내정중 배정 1순위 단지들이군요.
물론 서현중도 좋습니다만,
내정중, 수내중은 사실상 거의 전국구 수준의 중학교다보니까요.
정자동 한솔3단지가 시범삼성과 시세차이가 크지 않은 것은 중학교 차이때문으로 생각됩니다.
(그래도 이건 20평대인데, 중학교를 보내는 가족이 살기엔 좁을거같은데..)
갑자기 30평대 가격차이는 어느수준인지 보고 싶어졌습니다.
30평대 가격차이는 좀 나네요.......
30평대는 가격차이가 나는데,
20평대가 가격차이가 안나는 이유는 좀 찾아봐야겠습니다.
삼성한신의 20평대에 무슨 문제가 있거나,
한솔3단지의 20평대에 엄청난 메리트가 있는것 아닐까요.
(왜인지, 전자일것같네요)
매물 비교
한솔3단지 한일,
층은 8층이고,
동은 304동으로 정자동이랑 가장 가까운 로얄동입니다.
향은 남향에,
2bay 구조네요.
샷시포함 특올수리이고, 수내초 내정중을 보낼수 있다고 적혀있네요.
네이버 부동산의 사장님멘트에서도 얻을 수 있는 정보들이 꽤 있습니다.
매가는 10.5억,
전세는 5억입니다.
알겠습니다.
왜 삼성한신의 20평대가 가격이 낮은지.
삼성한신의 20평대는 모두 5층짜리 저층동에 배치가 되어있네요. (몰랐습니다;;)
예전의 주공아파트 같은 5층짜리 아파트에 20평대에 있다보니, 아무래도..선호도가 떨어지겠지요.
엘레베이터.. 없을꺼같은데.. 그럼 선호도가 상당히 떨어지겠죠.
찾아보겠습니다.
붇카페에 어떤 분이 올리신 글이네요.
네.. 맞습니다.
삼성한신 20평대는 엘레베이터가 없는 저층단지입니다.
그런 곳의 로얄동은 1,2층이지요.
최악은 5층이구요.
해당 매물은 2층 매물입니다.
동은 102동으로 서현역과 멀어서 비선호동입니다.
2bay 구조이구요,
남동향입니다.
매가는 11.3억,
전세는 4.5억입니다.
요약해볼게요.
| 아파트명 | 연식 | 세대 | 매매 | 전세 | 층 | 동 | 향 | 구조 | Bay | 입주여부 | 비고 |
| 한솔3단지한일 (59) | 1993.10. (30년차) | 416세대 | 10.5 | 5 | 8층 | 로얄동 | 남향 | 방3화1 | 2bay | 입주가능 | 샷시포함 올수리 |
| 삼성,한신 (59) | 1991.09. (32년차) | 1,781세대 | 11.3 | 4.5 | 2층 | 비선호동 | 남동향 | 방3화1 | 2bay | 입주가능 | |
| 아파트명 | 연식 | 세대 | 매매 | 비율 | 현시세매매 | 현시세비율 | 전고점매매 | 전고점비율 | 전고점比현재 | 가격수준 | |
| 한솔3단지한일 (59) | 1993.10. (30년차) | 416세대 | 10.5 | 11.45 | 11.5 | -9% | 20년 중반 | ||||
| 삼성,한신 (59) | 1991.09. (32년차) | 1,781세대 | 11.3 | 108% | 11.475 | 100% | 13.4 | 117% | -16% | 20년 초반 |
일단 매물은 정든3단지가 훨씬 좋네요.
전고점 기준으로는 17% 정도 시범 삼성이 비쌌지만,
현재 가격은 8% 정도 비싼 상황.
가격수준을 봐도, 20년 초반까지 내려온건 시범삼성입니다.
(한솔3단지는 20년 중반수준으로 떨어짐)
이런 상황이면 시범삼성을 선택하는 게 맞아보입니다.
(물론 투자로는 안맞습니다. 실거주 기준으로..)
하지만, 동의 위치가 너무 아쉽기때문에,
최대한 역과 가까운 118~120동의 1~2층으로 가는게 좋을것같은데,
아직 그런 매물은 없네요.
일단 현재로는 11.3억의 시범삼성을 선택하겠습니다.
그리고, 10억대의 시범삼성 매물이 나온다면,
그 매물은 충분히 싼 것이기때문에 매수해도 괜찮다는 생각이 드네요.
11.5억 매물 찾기
11.5억으로 다른 단지 찾아보겠습니다.
분당의 위상을 새삼 느낄수있는 매물 찾기였습니다..
가격비교해보겠습니다.
해당가격으로 살 수있는 단지가 많았습니다. 비교해볼게요.
최고가 기준으로는,
래미안솔베뉴(11.45) > e편한세상청계센트럴포레(14.2) > 가락금호 (14.0) > 래미안에스티움 (13.85) > 삼성한신 (13.4) > 금호대우 (13.35) > 이매진흥 (12.55) > 당산효성1차 (11.5) > 한솔3단지한일 (11.5) > 서대문푸르지오센트럴파크 (10.9) 순입니다.
호가는,
래미안솔베뉴가 가장 높고, e편한세상청계센트럴포레=가락금호=래미안에스티움이 비슷하고.. 그아래들이 붙어있네요.
단지가 너무많아 추려보겠습니다.
래미안 솔베뉴, e편한세상청계센트럴포레, 가락금호, 래미안에스티움으로 추려볼게요. (삼성한신 안녕..)
20년 1월의 가격수준이 모두 Max 11억대인 상황입니다.
하지만 현재는 매물들이 모두 11억을 넘어가는 상황이죠.
싸다고 판단하긴 애매합니다.
그래도 선택을 해야하니까..
저라면, 당장은 래미안에스티움을 선택할 것 같습니다.
일단 11.2로 현재로서 가장 싸구요,
신풍역에 신안산선이 들어오기 때문에 여의도 접근성이 좋아집니다.
신풍,보라매역을 둘다 사용할 수있는 단지기때문에, 여기저기 교통 접근이 좋고,
바로 옆 남서울 아파트도 곧 정비예정이기때문에, 좀 더 주변환경이 개선되지 않을까 생각하기 때문입니다.
그래도 가격은 11억 이하로 떨어지면 검토하는게 좋지않을까 싶네요.
오늘은 여기까지.
모두 정상에서 만납시다 :)
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