전농SK vs 정릉힐스테이트3차

동대문구 전농동 전농SK뷰 (2000년, 1830세대) : 6.7억
성북구 정릉동 정릉힐스테이트3차 (2008년, 522세대) : 6.8억

입지 비교

 

2023-10-12	전농SK (59)	정릉힐스테이트3차 (59)
지역	서울 동대문구 전농동	서울 성북구 정릉동
연식	2000.07. (23년차)	2008.06. (15년차)
세대수	1,830세대	522세대
지하철	없음 (청량리역 1.2km)	우이신설선 북한산보국문역 (도보 2분)
강남역	51분 (버스>왕십리>선릉>강남)	57분 (북한산보국문>신설동>성수>강남)
을지로입구역	45분 (버스>상왕십리>을지로입구)	32분(북한산보국문>보문>신당)
여의도역	54분 (버스>마장>여의도)	46분 (북한산보국문>성신여대입구>동대문역사공원>여의도)
판교역	1시간 3분 (버스>사가정>논현>판교)	58분 (북한산모국문>보문>약수>신사>판교)
학교	초등학교 200m, 중학교 500m, 고등학교 500m	초등학교 600m, 중학교 800m, 고등학교 800m
주변환경	약간 경사, 전농동사거리 주변 학원가, 학원 94개	심한 경사, 우이신설라인쪽 상권, 학원 21개
최고가	8.9억 (21년 10월)	8.05억 (21년 12월)
비고	전농8구역(사업시행인가)	정릉골구역(관리처분인가)

오늘은 동대문구의 전농SK아파트와 성북구의 정릉힐스테이트3차 아파트입니다.

아무래도 위치는 동대문구의 전농동이

성북구의 정릉동 보다는 좋습니다.

게다가 거리는 다소 있지만 청량리역이 천지개벽을 하고 있는 상황이기때문에,

전농동은 충분히 그 영향을 받을 수 밖에 없기때문에 더욱 그렇습니다.

둘다 경사에 위치하고 있고, 경사의 수준은 정릉힐스테이트3차가 좀더 심합니다.

학원가, 학교 등도 전농SK가 좀더 상황이 좋은 상황입니다.

따라서, 입지적으로는 전농SK가 더 좋아보입니다.

 

가격 비교

실거래가를 봤을 때,

18년도까지는 정릉힐스테이트3차가 전농SK보다 비쌌습니다.

아무래도, 정릉힐스테이트3차는 08년도 준공이다 보니,

11년도 쯔음에는 초기 신축의 메리트가 있었을것 같네요.

그런데 정확히 준공 10년차가 되고, 준신축의 축으로 속하게 되면서

전농SK에게 가격을  역전당하고 맙니다.

그렇게 전농SK가 더 많이 상승한 만큼 이번 하락기에는 더 많이 떨어지는데요,

떨어지는 수준이 정릉힐스테이트3차보다 더 많이 떨어져서,

올해초에는 정릉힐스테이트3차보다 떨어진 가격으로 많이 좀 거래가 되었네요.

그러곤 둘다 반등해서, 현재 정릉힐스테이트3차가 살짝 비싼 가격으로 실거래되었네요.

하지만, 입지도 그렇고,

상승장에서 전농SK가 더 높은가격까지 갔기에,

현재 가격은 전농SK가 좀 저평가되었다고 보입니다.

 

매물 비교

전농SK

층은 고층이고,

동은 113동으로 단지 중간에 있는 쏘쏘한 동입니다.

향은 동향이고, 2bay 구조입니다.

전세 안고 매매입니다.

매가는 7.1억이고, 이게 방3개짜리에서는 최저가입니다.

(방2개 짜리 최저가는 6.7억)

전세는 3.4억입니다.

정릉힐스테이트3차

층은 6층,

동은 301동으로 단지 중간쯤에 있는 동이니 역시 쏘쏘한동입니다.

향은 남향, 3bay구조입니다.

올확장 인테리어 했다고 하네요.

매가는7억이고, 최저매가는 6.75억입니다.

전세는 없습니다.

최근에 거래된 이력을 보니 3.9억으로 거래가 되었네요.

 

요약해보겠습니다.

 

아파트명	연식	세대	매매	전세	층	동	향	구조	Bay	입주여부	비고
전농SK (59)	2000.07. (23년차)	1,830세대	7.1	3.4	고층	쏘쏘동	동향	방3화1	2bay	세안고
정릉힐스테이트3차 (59)	2008.06. (15년차)	522세대	7	3.9	6층	쏘쏘동	남향	방3화1	3bay	입주가능	올확장 인테리어
아파트명	연식	세대	매매	비율	현시세매매	현시세비율	전고점매매	전고점비율	전고점比현재	가격수준
전농SK (59)	2000.07. (23년차)	1,830세대	7.1		7.425		8.9		-20%	20년 중반
정릉힐스테이트3차 (59)	2008.06. (15년차)	522세대	7	99%	6.875	93%	8.05	90%	-13%	20년 후반

 

매물 상태는 정릉힐스테이트3차가 더 좋은 상황입니다.

하지만,

전고점을 보면 전농 SK뷰가 10% 정도 비쌌는데,

현잭 가격은 1% 밖에 차이 안나는, 거의 같은 상황입니다.

현재 가격은 최고가 기준,

전농SK는 20% 떨어진 반면,

정릉힐스테이트3차는 13% 정도만 떨어진 수준입니다.

가격수준도 전농SK는 20년 중반이지만, 정릉힐스테이트3차는 20년 후반이기때문에,

전농SK가 상대적으로 저평가되었다고 볼 수 있습니다.

 

7.5억 단지 찾기

7.5억으로 살수있는 20평대 아파트 찾아보겠습니다.

길음래미안1차 7.5억

삼선푸르지오 7.5억

e편한세상백련산 7.1억

꿈의숲SK뷰 7.5억

 

천연뜨란채 7.5억 5층

DMC래미안클라시스 7.5억 세안고

관악드림타운 7.5억

비교해보겠습니다.

최고가 기준,

쳔연뜨란채 (9.8) > DMC래미안클라시스 (9.5) > 길음래미안1차 (9.25) > 관악드림타운 (9.24) > 삼선푸르지오 =전농SK (8.9) >꿈의숲SK뷰 (8.2) > 정릉힐스테이트3차 (8.05) > e편한세상백련산 (7.25) 입니다.

호가 기준은,

e편한세상백련산=천연뜨란채=꿈의숲SK뷰 > DMC래미안클라시스>길음래미안1차=관악드림타운>전농SK=정릉힐스테이트3차 순이네요.

천연뜨란채, DMC래미안클라시스,관악드림타운,길음래미안1차 이렇게 추려보겠습니다.

 

모두 가격이 7.5억인 상황입니다.

7.5억이라는 가격에 가장 먼저 닿은 아파트는 길음래미안1차입니다.(20년 6월)

그리고 다음에 천연뜨란채가 닿았구요 (20년 8월)

그리고 이 아파트들의 20년 1월 가격은 모두 7억 이하였습니다.

근소한 차이이지만, 이때도 길음래미안1차가 가장 높았네요.

결국 모두 싸진 않다는 결론이 나옵니다.

그래도 이중에서 하나를 골라야겠지요?

 

저기있는 아파트들 모두 가봤지만, 

제 기준에 살기에 환경이 가장 좋아보이는 곳은 길음래미안1차와 DMC래미안클래시스입니다.

그리고 일자리 접근성으로 가장 뛰어난 곳은 천연뜨란채이구요.

결국 길음래미안1차와 천연뜨란채중에 골라야할 것 같은데요..

고민이 많이 됩니다만,

거주를 한다면 길음래미안1차,

투자를 한다면 천연뜨란채를 할것같습니다.

길음뉴타운이다보니까, 길음래미안1차가 주변환경이 진짜 좋거든요.

하지만 천연뜨란채는 많이 오르막이고, 주변 환경이 크게 좋진 않지만,

인접한 경희궁자이와,

이후 서대문구 대장이 될 북아현뉴타운에도 인접해있기때문에

이들의 시세를 따라가게 될 것이기 때문입니다.

따라서, 제 선택은 천연뜨란채 7.5억입니다!

 

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오늘은 여기까지.

모두 정상에서 만납시다 :)

 

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