군포 세종주공6단지 vs 안산 고잔푸르지오4차

군포시 산본동 세종주공6단지 (1994년, 1827세대) : 4.1억
안산시 단원구 고잔동 안산고잔푸르지오4차 (2003년, 608세대) : 4.3억

입지 비교

 

2023-10-13	세종주공6단지 (59)	안산고잔푸르지오4차 (59)
지역	경기 군포시 산본동	경기 안산시 단원구 고잔동
연식	1994.07. (29년차)	2003.03. (20년차)
세대수	1,827세대	608세대
지하철	4호선 산본역 (도보 6분)	4호선, 분당선 고잔역 (도보 7분)
강남역	54분 (산본 > 사당 >강남)	1시간 12분(고잔>사당>강남)
을지로입구역	1시간 10분 (산본>서울역>시청)	1시간30분 (고잔>동대문역사공원>을지로입구)
여의도역	1시간 4분 (산본>동작>여의도)	1시간21분(고잔>동작>여의도)
판교역	1시간 15분 (산본>사당>강남>판교)	1시간 27분 (고잔>정자>판교)
학교	초중품아, 고등학교 700m	초등학교 300m, 중학교 800m, 고등학교 600m
주변환경	산본로데오거리 인접, 이마트, 학원 167개	안산 문화의 거리 상권 인접, NC백화점, 홈플러스, 학원 216개
최고가	6.27억 (21년 8월)	5.09억 (21년 9월)
비고		신안산선 중앙역, 호수역

오늘은 군포 산본신도시의 대장급인 세종주공6단지와

안산고잔푸르지오 4차를 가지고 왔습니다.

둘다 똑같은 4호선 라인을 공유하고 있기때문에,

서울에 가까운 산본신도시가 더 상급이지만,

둘의 연식차가 10년가량 있는 상황입니다.

사실 개인적인 생각으론 둘다 구축된 마당에 같이 늙어가는거라고 생각했는데,

이게 인접한 지역은 가격차이가 확 나더라구요.

(부천의 상동과 중동을 보시면 압니다.)

하지만, 이둘은 붙어있진 않고 지하철 정거장으로 꽤 떨어져있습니다.

그래서 입지적으로는 산본 세종주공6단지가 더낫고,

상품적으로는 고잔푸르지오가 좀더 나았으나 이젠 거의 비슷한 수준아닐까 하는 상황입니다.

다만, 신안산선이 들어오면 교통적으로 고잔푸르지오가 좀더 개선될 여지가 있어보입니다.

하지만 입지가 바뀌려면,

가장 중요한 것은 그쪽에 사는 사람이 바뀌어야합니다.

서울수요가 안산까지 안내려오진 않겠지만,

대규모로 내려오는게 아니라면 산본신도시를 안산이 역전하긴 쉽지않다는게 제 생각입니다.

가격 비교

실거래가를 보면,

18년까지는 안산고잔푸르지오가 산본신도시보다 가격이 높았네요.

하지만, 본격적인 수도권 상승장이 시작되고 나서부터는 늘 산본 세종주공이 늘 높았습니다.

하지만, 최근에는 가격이 또 비슷해진 상황이네요.

18년까지 고잔푸르지오가 가격이 높았던 이유는 아마, 신축효과가 크지 않았을까 싶습니다.

하지만 신축메리트가 점점 희미해지면서,

입지가치의 비중이 많이 올라가게 되었고,

그러면서 산본 세종주공이 가격이 더 뛴거지요.

이는 향후 상승장이 오면 결국 또 반복이 될 확율이 높습니다.

가격으로 보면, 현재는 세종주공6단지가 상대적으로 저평가되어있는것 같네요.

매물 비교

세종주공6단지

층은 중층이고,

동은 642동으로 산본역과 가까운 동이니까 로얄동입니다.

2bay구조이고, 향은 남동향입니다.

세종주공6단지는 치명적인게,

24평이 모두 복도식이고 그에따라 방이 2개네요. (32평은 계단식)

산본신도시 에서 역에 붙어있는 단지들이 그런것같습니다.

매매가격은 4.3억,

전세가격은 2.2억입니다.

 

층은 12층이고,

동은 408동으로 단지 중간에 있는 쏘쏘한 동입니다.

동향이고, 3bay 구조입니다.

매가는 4.5억이고,

전세가는 2억입니다.

 

요약해보겠습니다.

 

아파트명	연식	세대	매매	전세	층	동	향	구조	Bay	입주여부	비고
세종주공6단지 (59)	1994.07. (29년차)	1,827세대	4.3	2.2	중층	로얄동	남동향	방2화1	2bay	입주가능
안산고잔푸르지오4차 (59)	2003.03. (20년차)	608세대	4.5	2	12층	쏘쏘동	동향	방3화2	3bay	입주가능
아파트명	연식	세대	매매	비율	현시세매매	현시세비율	전고점매매	전고점비율	전고점比현재	가격수준
세종주공6단지 (59)	1994.07. (29년차)	1,827세대	4.3		4.7		6.27		-31%	21년초반
안산고잔푸르지오4차 (59)	2003.03. (20년차)	608세대	4.5	105%	4.6	98%	5.09	81%	-12%	21년중반

매물상태는 세종주공6단지가 좀더 좋지만,

방의 구조상태는 고잔푸르지오가 훨씬 좋은 상황입니다.

(방2화1의 복도식과 방3화2의 계단식은 좀 차이가 큽니다.)

하지만 둘중에 입지를 고를래, 상품을 고를래라고 하면.. 

수도권에서는 입지가 아무래도 먼저겠지요.

최고가 기준으로 보면,

세종주공6단지가 19%가량 비쌌었지만,

현재 기준으론 오히려 5%정도 더 싼 상황입니다.

세종주공은 31% 떨어진 가격이고, 안산고잔푸르지오는 12% 떨어진 가격입니다.

수도권은 이전하락장을로 봤을 때도 30% 정도 이상으로 떨어지는 단지가 잘 없기에,

30% 이상 하락한 단지들은 무릎이하로 보고 매수하는 것도 방법이긴 합니다.

하지만, 가격 수준을 봤을 때 가격자체는 21년대 가격이라서 선뜻 확답을 하긴 애매하네요.

아무튼, 이 두 아파트를 비교했을 때는,

전체적으로 세종주공6단지가 저평가되어있다고 말할수있을것 같습니다.

4.5억 단지 찾기

4.5억의 20평대 단지 찾아보겠습니다.

방2화1 단지가 이겼기때문에, 방수도 이번엔 제한없이 찾아보겠습니다.

하안주공5단지 4.5억 (방2화1)

광명중앙하이츠1차 4억

철산광복현대 4.4억 세안고

중동신도시 중흥마을주공 4.4억

금천구 벽산5단지 4.4억

 

별빛8단지 부영 4.5억

호수2단지 현대 4.5억

죽전현대1차 4.5억

금화마을3단지 주공 4.3억

동탄숲속마을모아미래도 4.5억

이쯤해도되겠죠?

 

최고가 기준,

하안주공5단지 (6.6억) > 세종주공6단지 (6.27) > 금천구 벽산5단지 ( 6.25) > 철산 광복현대 (6.13) > 동탄숲속마을모아미래도 (5.975) > 금화마을3단지주공 (5.8)=죽전현대1차(5.8) >호수2다닞현대(5.5) > 광명중앙하이츠1차 (5.4) > 부천중흥마을주공 (5.35) > 화정별빛8단지 (5.3) > 안산고잔푸르지오4차 (5.09) 순입니다.

호가도,

하안주공5단지가 가장 높네요. 아래로는 대부분 비슷한데, 안산 고잔 푸르지오가 가장 아래이고, 그 위가 금화마을3단지=호수2단지현대=죽전현대1차 수준이네요.

즉,  호가로는 광명 > 산본 > 일산=화정=부천 > 안산 순인것같습니다.

하안주공5단지와 금천구 벽산5단지, 세종주공6단지를 비교해야겠네요.

20년 1월 기준으로 하안주공5단지,벽산5단지는 3.45억으로 같은 가격, 그리고 산본은 3.2억 수준으로 좀 낮은 가격이였습니다.

하안주공5단지 (방2화1) 의 현재 4.5억은 20년 9월이네요. 

벽산5단지의 (방3화1)의 현재4.4억은 20년 8월이구요.

세종주공의 4.3억은 21년 2월가격이구요.

하안주공5단지와 벽산5단지 중에 고르는게 맞는데,

그럼 하안주공5단지를 선택하겠습니다. (방2화1임에도 불구하고..)

왜냐면 벽산5단지는 금천구의 가장 하급지로, 관악산 끝자락에 위치해서 접근성이 상당히 떨어지고,

끌어줄 형님의 힘이 부족합니다.

반대로 하안주공은 현재 천지개벽하고 있는 광명뉴타운과 철산동에 인접해있는단지이기때문에,

그 시세리딩을 충분히 받을수있다고 판단됩니다.

따라서, 저는 하안주공5단지 4.5억 매물을 선택하겠습니다.

 

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오늘은 여기까지.

모두 정상에서 만납시다 :)

 

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