봉천동 두산 vs 신도림태영타운

관악구 봉천동 두산 (2000년, 2001세대) : 9.5억
구로구 구로동 신도림태영타운 (2000년, 1252세대) : 9.8억

입지 비교

 

2023-10-14	두산 (84)	신도림태영타운 (84)
지역	서울 관악구 봉천동	서울 구로구 구로동
연식	2000.12. (23년차)	2000.12. (23년차)
세대수	2,001세대	1,252세대
지하철	2호선 봉천역 (도보 4분)	1,2호선 신도림역 (도보 5분)
강남역	24분 (봉천>강남)	37분 (신도림>강남)
을지로입구역	44분 (봉천 > 을지로 입구)	32분 (신도림>을지로입구)
여의도역	35분 (봉천 > 영등포구청 > 여의도)	22분 (신도림>영등포구청>여의도)
판교역	42분 (봉천>강남>판교)	56분 (신도림>강남>판교)
학교	초등학교 200m, 중학교 1km, 고등학교 1km	초품아, 중학교 600m, 고등학교 800m
주변환경	현대시장사거리 상권 및 학원가, 학원 109개	현대백화점, 디큐브시티, 홈플러스,이마트, 도림천 인접,학원 32개
최고가	13.2억 (22년 2월)	12.6억 (21년 9월)
비고	봉천4-1-3구역	GTX-B 신도림역, 구로 우성 재건축

관악구의 봉천역 인근에 있는 두산 아파트와,

구로구 신도림역의 붙어 있는 신도림태영타운의 비교입니다.

사실상 신도림태영타운은 행정구역은 구로동이긴하지만,

신도림동이라고 봐도 무방한 위치에 있습니다. (신도림 초역세권)

그래서, 강남역/판교역을 제외한 을지로,여의도 접근성은 매우 좋습니다.

솔직히 위치적으로 서울 3대 업무지구를 가장 효율적으로 잘 갈수있는 곳은 신도림인것같습니다.

물론 강남접근이 빠른게 좀더 중요하긴 하지만요.

 

신도림역 주변에는 상권이 상당히 좋습니다.

현대백화점도 있고, 주변에 이마트,홈플러스까지 마트가 2개나 있습니다.

대부분이 아파트라 균질성도 좋습니다.

하지만 학원이 좀 부족하지요.

반면에 봉천역 인근의 두산아파트인근은,

학원은 많지만

상권이 다소 부족하고, 균질성이 떨어진다는 단점이 있습니다.

 

환경 및 교통은 신도림태영타운이 좋고,

강남접근성 및 학원가는 봉천동 두산이 좋아보이네요.

 

가격 비교

두 아파트의 지어진 준공년도에 월까지 똑같은 아파트입니다.

초창기엔 두 아파트 가격이 같았는데요,

본격적 상승이 시작되던 17년도엔 신도림태영타운이 다소 높은 가격으로 올라갔습니다.

그러다가 봉천동이 한번 천장을 뚫고 나서는 

다시 두 아파트의 가격이 같아진 상황입니다.

한번의 실거래가는 봉천동 두산이 높지만,

전반적인 실거래가와 호가는 신도림태영타운이 높은 상황이라,

전고점만으로 가격적 저평가를 판단하긴 어렵습니다.

매물과 현재 시세도 함께 보며 판단해야겠습니다.

 

매물 비교

봉천동 두산

층은 중층,

동은 205동으로 봉천역이랑은 다소 거리가 있는 쏘쏘한 동입니다.

동향이고, 2bay구조입니다.

매가는 10억이고,

전세가는 5.5억입니다.

 

신도림태영타운

층은 14층이고,

동은 103도으로 신도림역에 인접했지만, 1호선 철도에도 붙은 동이라 소음이 있을 수 있어서 쏘쏘동이라고 하겠습니다.

향은 남동향이고, 2bay구조입니다.

매가는 9.8억,

전세가는 6억입니다.

 

정리해볼까요?

 

아파트명	연식	세대	매매	전세	층	동	향	구조	Bay	입주여부	비고
두산 (84)	2000.12. (23년차)	2,001세대	10	5.5	중층	쏘쏘동	동향	방3화2	2bay	입주가능
신도림태영타운 (84)	2000.12. (23년차)	1,252세대	9.8	6	14층	쏘쏘동	남동향	방3화2	2bay	입주가능
아파트명	연식	세대	매매	비율	현시세매매	현시세비율	전고점매매	전고점비율	전고점比현재	가격수준
두산 (84)	2000.12. (23년차)	2,001세대	10		10.225		13.2		-24%	20년 후반
신도림태영타운 (84)	2000.12. (23년차)	1,252세대	9.8	98%	10.375	101%	12.6	95%	-22%	20년 중반

최고점 기준으로는 신도림태영타운이 5%가량 저렴했고,

현재 가격은 2%가량 저렴한 상황입니다.

하지만, 가격 수준을 보면 신도림태영타운은 20년 중반 수준 가격,

두산은 20년 초반 수준 가격입니다.

즉, 오를 때는 신도림태영타운이 두산보다 먼저 오르는 아파트이기때문에,

현재 기준으로는 신도림 태영타운이 상대적으로 저평가되어있다고 판단됩니다.

 

10억 아파트 찾기

10억 아파트 추가로 찾아봅시다.

신도림SK뷰 10억

상도중앙하이츠빌 10억

응봉신동아 9.9억

상암월드컵파크3단지 10억

마곡수명산파크2단지 10억 (세안고)

이쯤하고 비교할게요.

실거래 최고가 기준,

두산(13.2) > 상암월드컵파크3단지 (13.05) > 신도림SK뷰 (12.9) > 마곡수명산파크2단지 (12.8) > 신도림태영타운 (12.6) > 상동중앙하이츠빌 (12.3) > 응봉 신동아 (12.0) 수준입니다.

최고 호가 기준으론,

상암월드컵파크3단지 > 상도중앙하이츠빌=마곡수명산파크2단지=신도림SK뷰 > 두산=신도림태영타운=신동아 순입니다.

상암월드컵파크3단지, 신도림SK뷰,마곡수명산파크2단지, 신도림태영타운으로 비교해보겠습니다.

20년 이전 가격이되려면 모두 9.3억 이하로 내려가야합니다.

(현재는 모두 10억대)

제 기준 주변환경이 가장 좋은 곳은 아무리봐도 신도림입니다.

주변환경변화가 더 있을 곳도, 교통변화가 있을 곳도 신도림입니다.

하지만 신도림SK뷰는 세대수가 작은게 아쉽기에, 둘중에는 신도림태영타운이 나아보입니다.

마포상암월드컵파크, 마곡수명산파크 모두 일자리 인접해있는곳이라는 장점은 있지만,

서울의 핵심인 교통접근성은 좀 떨어지는 걸 볼 수 있습니다.

따라서, 향후 가장중요해질 교통이 가장 좋고, 

10억도 다른단지보다 가장 먼저 찍었던 신도림태영타운이 가장 저평가라고 하겠습니다.

실질적으로 10억을 가장 먼저 찍은 아파트는 신도림태영타운입니다.

(현재 9.8억임)

 

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오늘은 여기까지.

모두 정상에서 만납시다 :)

 

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